什麼是未辦繼承土地房屋?

依土地法第７３條之１規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾１年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於３個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。

列冊管理期間為１５年，逾期仍未聲請登記者， 由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。 

Q&A

Q : 未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後，繼承人之權益將有何影響?

A :

（一）未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後，繼承人即喪失占有該土地或建物之權利。

（二）繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權，但如其未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

（三）對於已標售之土地或建物，繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但逾十年無繼承申請提領該價款者，即歸屬國庫。

（四）經五次標售而未標出之土地或建物，即登記為國有。自登記完畢之日起十年內，繼承人得檢附證明文件按該土地或建物第五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。

前言

土地法第73條之1規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局(自102年1月1日改制為財政部國有財產署)公開標售。

繼承人為什麼不辦繼承登記？
 

1.以為遺產稅繳清就行了

2.不知道長輩遺留有財產

3.傳統觀念認為女性不應繼承

4.繼承人意見不合
 

依現行民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。雖然民法第1141條及第1144條已規定繼承人之應繼分，但繼承人如欲按應繼分分割為分別共有時，須由全體繼承人同意，所以繼承人對於財產分配方式意見不合時，往往降低了辦理繼承登記的意願。雖然法務部在102年研擬民法第1164條修正草案，增訂第3項：「繼承人得以繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人應繼分合計逾三分之二之同意者，按應繼分比例分割為共有。」，以解決公同共有財產難以處理之問題。 除了繼承人意見不合外，傳統觀念認為女性不應分配遺產，或是認為繳清遺產稅就可以了，不知道要向地政事務所申請繼承登記，或是不知長輩有遺留財產等，都是繼承人遲遲不辦理繼承登記的原因 。

未辦繼承在我國法律上的規定 : 

名　　稱：土地法

中華民國100年6月15日總統華總一義字第10000122981號令修正公布第三十四條之一、第一百七十二條；刪除第八條、第三十四條、第一百七十五條條文

第七十三條之一
土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。

依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。

第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

土地法第73-1條規定

名　　稱：未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點

中華民國97年8月6日內政部臺內地字第0970123026號函修正發布全文十七點；並自即日生效

 一、為直轄市、縣（市）地政機關依土地法第七十三條之一第一項規定，執行未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理事項，特訂定本要點。

 二、本要點資料應以電腦建置，其管理系統、管理方式、書表單簿格式應遵循中央地政機關所定之管理系統規範。

前項書表單簿紙本之設置，得由直轄市、縣（市）地政機關決定之。

 三、土地或建築改良物（以下簡稱建物）權利人死亡資料之提供如下：

（一）地方財稅主管稽徵機關應依據財政部財稅資料中心彙送之全國遺產稅稅籍資料，勾稽產出逾繼承原因發生一年之未辦繼承登記不動產歸戶資料，於每年十二月底前送 土地建物所在地登記機關。

（二）地政機關因管理地籍、規定地價、補償地價等作業所發現或人民提供之土地權利人死亡資料。

前項資料，經與地籍資料核對無誤，且使用戶役政系統查詢土地或建物登記名義人之死亡日期、申請死亡登記之申請人及繼承人未果時，應檢附逾期未辦繼承登記土地或建物

列冊管理單（以下簡稱列冊管理單）函請戶政事務所協助查明，或由地政機關派員至戶

政事務所調閱戶籍資料。

 四、登記機關對第三點資料應編列案號，登入未辦繼承登記土地及建物管理系統產製收件簿及列冊管理單，並將之編訂成專簿。

 五、登記機關接獲第三點規定之資料，經查實後，於每年四月一日辦理公告，公告期間為三個月；已知繼承人及其住址者，同時以雙掛號書面通知其申辦繼承登記，不知繼承人及其住址者，應向戶政機關或稅捐機關查詢後再書面通知；逾公告期間未辦繼承登記或未提出不可歸責之事由證明者，依第七點第二項規定，報請直轄市、縣（市）地政機關列冊管理。

前項不可歸責之事由，指下列情形之一：

（一）繼承人已申報相關賦稅而稅捐機關尚未核定或已核定而稅額因行政救濟尚未確定者，或經稅捐機關同意其分期繳納稅賦而尚未完稅者。

（二）部分繼承人為大陸地區人士，依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第六十六條規定

，於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。

（三）已向地政機關申辦繼承登記，因所提戶籍資料與登記簿記載不符，須向戶政機關查

明更正者。

（四）因繼承訴訟者。

（五）其他不可抗力事故，經該管地政機關認定者。

 公告列冊管理之土地或建物，有前項不可歸責之事由致未能如期申辦繼承登記者，當事人於公告期間檢附證明文件，向該管登記機關提出，經審查符合者，暫不予報請直轄市、縣（市）地政機關實施列冊管理，並於列冊管理單之備註欄內註明。但於次年四月一日前仍未辦理繼承登記者，依第一項規定辦理。

第一項公告及通知日期文號應於列冊管理單內註明之。

 六、第五點公告應揭示於下列各款之公告處所：

（一）土地所在地登記機關。

（二）土地所在地鄉（鎮、市、區）公所。

（三）被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所、村（里）辦公處。

登記機關認有必要時，並得於其他適當處所或以其他適當方法揭示公告；其公告效力之發生以前項各款所為之公告為準。

 七、第五點公告期間，直轄市、縣（市）地政機關應利用大眾傳播機構或以其他方法加強宣導民眾，促其注意各有關公告處所之公告內容，其有未辦繼承登記者，並應依法辦理繼承登記。繼承人於公告三個月內申辦繼承登記者，登記機關於登記完畢後，應於列冊管理單內註明登記日期、文號。

逾三個月未申辦繼承登記，除有下列不予列冊管理之事由外，登記機關應將列冊管理單報請直轄市、縣（市）地政機關列冊管理，並於列冊管理單內註明填發日期文號：

（一）已依法指定遺產管理人、遺產清理人、遺囑執行人、或破產管理人。

（二）經政府徵收補償完畢並於專簿註明徵收日期者。

（三）依第五點規定於公告期間提出不可歸責之事由，經認定者。

 八、直轄市、縣（市）地政機關接到第七點第二項之列冊管理單經核定後，應即指定列冊管理日期函復登記機關，並按各登記機關依序編列列管案號彙編成專簿列管。

直轄市、縣（市）地政機關及登記機關，應將指定列冊管理日期及核定函日期文號於所保管之列冊管理單內註明，登記機關並應將列冊管理機關、日期及文號於登記簿所有權部其他登記事項欄內註明。

 九、土地法第七十三條之一於八十九年一月二十六日修正公布前，已執行代管之土地或建物，其代管期間應併入列冊管理期間計算。

 十、已執行列冊管理之土地或建物，有下列情形之一者，登記機關於登記完畢後，應敘明事由並將列冊管理單報請直轄市、縣（市）地政機關停止列冊管理：

（一）已辦竣遺產管理人、遺產清理人、遺囑執行人、或破產管理人登記者。

（二）已辦竣繼承登記者。

（三）典權人依法取得典物所有權並辦竣所有權移轉登記者。

（四）已辦竣滅失登記者。

（五）其他依法辦竣所有權移轉登記者。

已執行列冊管理之土地或建物，有下列情形之一者，直轄市、縣（市）地政機關應停止

列冊管理，並通知登記機關：

（一）經依法徵收並發放補償費完竣者。

（二）因辦理土地重劃未獲分配土地者。

登記機關依第一項規定報請停止列冊管理或經直轄市、縣（市）地政機關通知停止列冊管理時，應塗銷登記簿所有權部其他登記事項欄內之列冊管理機關名稱、日期及文號等有關註記。

 十一、直轄市、縣（市）地政機關，接到登記機關報請停止列冊管理函經核定無誤者，應即停止列冊管理。

 十二、列冊管理之土地或建物因標示變更，登記機關於辦竣登記後，應更正列冊管理單之相關內容，並通知直轄市、縣（市）地政機關，已移請標售者，並應通知財政部國有財產局（以下簡稱國有財產局）。

 十三、列冊管理之土地或建物經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記，於列冊管理期間屆滿，仍未辦理塗銷登記者，登記機關應通知直轄市、縣（市）地政機關，該部分土地或建物應暫緩移請國有財產局辦理標售，已移請標售者，登記機關應即通知國有財產局停止標售並副知直轄市、縣（市）地政機關。

 十四、列冊管理期滿，逾期仍未申辦繼承登記者，直轄市、縣（市）地政機關應檢附列冊管理單及土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等資料影本移請國有財產局公開標售，並通知登記機關。

前項土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等資料，得由國有財產局轄屬分支機構於標售前通知登記機關再行提送。

登記機關接到第一項通知，應將移送國有財產局標售之日期及文號於列冊管理單及登記簿所有權部其他登記事項欄內註明。

 十五、已報請停止列冊管理或移交國有財產局標售之土地或建物，直轄市、縣（市）地政機

關及登記機關應將該列冊管理單自原專簿內抽出，另依年度別彙編成停止列冊管理專簿。

前項停止列冊管理專簿內之列冊管理單應自停止列冊管理之日起保存十五年，保存期限屆滿，得予以銷毀。

直轄市、縣（市）政府已建置管理系統者，得免為第一項作業。

 十六、國有財產局依土地法第七十三條之一規定標售之土地或建物，於得標人繳清價款後，應發給標售證明交由得標人單獨申辦所有權移轉登記，並應將標售結果通知原移送之直轄市、縣（市）地政機關及登記機關。

 十七、列冊管理期滿移送國有財產局標售之土地或建物於公開標售開標或登記為國有前，有下列情形之一者，登記機關應予受理：

（一）繼承人申請繼承登記者。

（二）共有人依土地法第三十四條之一規定為處分共有物申請登記者。

（三）申請人持憑法院判決書辦理所有權移轉登記者。

（四）申請人辦理遺產管理人、遺產清理人、遺囑執行人、或破產管理人登記者。

（五）典權人依法取得典物所有權申請所有權移轉登記者。

（六）申請人辦理滅失登記者。

 （七）其他依法申辦所有權移轉登記者。

前項申請經審查無誤者，登記機關應即通知國有財產局停止辦理標售或登記為國有之作業，俟該局查復後再登記，並於登記完畢時，函請國有財產局將該土地或建物自原移送標售之土地或建物列冊管理專簿影本資料中註銷。

前項通知及查復，登記機關及國有財產局於必要時，得依機關公文傳真作業辦法規定以傳真方式辦理。

未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點

名　　稱：逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點

中華民國106年12月7日財政部國有財產署台財產署管字第10640009590號令修正發布第二十一點，並自107年1月1日生效

 一、為執行土地法第七十三條之一（以下簡稱本條）第二項至第五項規定之標售等作業，特訂定本要點。

 二、本條第二項公開標售，由國有財產署所屬各分署（以下簡稱執行機關）或受委託辦理之適當機構依本要點規定執行。所稱標售後，係指土地或已登記建築改良物（以下簡稱建物）標出後。

直轄市、縣（市）地政機關列冊移交標售之土地或建物，設有他項權利者，他項權利人之權利義務不受標售之影響。

 三、標售不動產之標示及面積，應以土地或建物登記簿所載為準。

同一筆土地或建物，分由多名被繼承人持有，得就已依本條規定列冊移交執行機關辦理標售者併同辦理標售。

 四、標售底價之計算方式如下：

（一）標售底價，土地按當期公告土地現值計算；建物以課稅現值計算，無課稅現值者，

以重建價格減除折舊後之餘額計算。

（二）本條第五項所稱之再行標售，係指第二次至第五次辦理之標售；所稱酌減拍賣最低價額，係指逕按前次標售底價之百分之二十減定。

標脫後經得標人申請無息退還保證金，或土地經分割、合併、重測、重劃後，再列標時，標售底價重新依前項規定計算。

 五、執行機關辦理標售時，應於標售公告一併明示下列事項：

（一）繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。其願優先購買者，應於決標後十日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機關提出申請；未於規定期限內申請者，視為放棄優先購買權。

（二）設有他項權利者，於標售清冊備註欄加註「由得標人繼受該他項權利之所有負擔」。

（三）權屬同一之土地及建物，列冊管理期間不同，僅就已移送標售之土地或建物辦理標售作業時，應加註說明。

前項標售公告期間為三十日，並應抄送原列冊管理之直轄市、縣（市）地政機關、土地或建物所在之轄區登記機關（以下簡稱登記機關）及登記有案之他項權利人。

 六、投標人參加投標應繳納之保證金按標售底價百分之十計算，無條件進位至千位，其低於新臺幣一千元或不足一元者，以實際計算金額計收至元。

 七、執行機關於辦理土地或建物標售期間，接獲直轄市、縣（市）地政機關或登記機關通知停止辦理標售時，應即停止標售程序。

 八、標售不動產經繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買者，按其檢附之證明文件無法認定時，申請人應於執行機關通知之期限內循司法途徑處理，逾期未辦理，視為放棄優先購買權。

第五點第一項第一款保證金按其優先購買範圍占列標土地總面積比例並乘以投標保證金；相關證明文件應包括身分證明、使用不動產之權利證明及使用範圍圖。

 九、直轄市、縣（市）地政機關移送資料之管理欄項為空白者，標售時如有使用人主張於列冊管理期間即有經直轄市、縣（市）地政機關同意合法使用權利時，送請原列冊管理之直轄市、縣（市）地政機關澄清後據以處理。

 十、依本條第三項規定以繼承人身分主張優先購買權者，由執行機關參酌申請人檢附之相關證明文件及直轄市、縣（市）地政機關檢送之列冊管理專簿，依民法相關規定審認之。

其涉有疑義者，送請登記機關協助審核，登記機關應於三十日內將審核結果通知執行機關。

 十一、本條第三項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；登記或契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定；使用範圍有重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之。

前項使用範圍無法認定或有爭議時，執行機關應限期全體主張優先購買權人自行協議

或循司法途徑處理，其需辦理複丈、分割者，得由國有財產署代位申請。

合法使用人檢附與被繼承人所訂之使用權契約書，應經公、認證，如未經公、認證者，由申請人切結「本契約書如有不實致他人受損害者，申請人願負法律上一切責任」。

 十二、前點所稱使用範圍如僅為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者，應依下列方式處理：

（一）依法得分割者，除非屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。但優先購買權人有二人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。

（二）依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之承購持分。

依前項第（二）款規定協議不成時，由執行機關依全體優先購買權人及得標人得承購範圍之面積，計算其承購持分，通知並限期優先購買權人及得標人一次繳清價款。

 十三、本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。不符本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權。

 十四、開標後，有下列情形之一時，得標人得申請無息退還保證金：

（一）得標人無意購買經優先購買權人部分承購後剩餘土地、建物或承購持分者。

（二）執行機關無法於開標後六個月內通知繳價，且非屬可歸責於得標人之事由者。

（三）得標後經優先購買權人主張全部優先承購，且優先購買權人已繳交保證金者。

得標人依前項第（二）款規定申請無息退還保證金時，應即註銷優先購買權人之承購申請。

 十五、開標後，有下列情形之一者，保證金應沒收，並解繳國庫：

（一）得標人違約。

（二）優先購買權人繳交保證金後，逾期未繳交差額價款。

 十六、執行機關依本條規定標出土地或建物，於得標人或優先購買權人繳清價款後，應發給標售證明，交由得標人或優先購買權人單獨申辦所有權移轉登記。並應將標售結果函通知登記機關及原移送之直轄市、縣（市）地政機關。

執行機關於核發標售證明後，得標人或優先購買權人如發現面積不符，除因地籍圖重測、登記機關測量登記錯誤者不予退補外，得標人或優先購買權人得於三個月內自行負擔費用，會同執行機關辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價辦理多退少補，逾期不予受理。差額地價之計算公式為：得標金額除以公告標售面積乘以增減面積。

得標人或優先購買權人辦理移轉登記時，免申報土地移轉現值，並免依土地稅法第五十一條第一項、房屋稅條例第二十二條第一項、遺產及贈與稅法第八條第一項規定辦理，由執行機關函請稽徵機關查復欠稅費並核發土地增值稅繳款書後，自國庫設立之專戶中撥款。

 十七、本條第五項所定之國有登記作業，由執行機關囑託登記機關辦理。

 十八、標售所得之價款由執行機關按土地增值稅、地價稅、房屋稅、相關作業費用、規費及涉及該不動產之其他債權等優先次序扣除後，儲存於國庫設立之專戶。未標出之土地或建物登記國有時，應繳納之稅捐或規費，自前項專戶中撥繳。登記國有後，原權利人申請就前項專戶提撥發給價金時，應先按第五次標售底價扣除前項相關稅費及負擔。

第一項之相關作業費用，包括下列各款：

（一）執行機關辦理公告、標售實際支出費用。

（二）執行機關之勞務費用：按標出價格或第五次標售底價之百分之三計算。

（三）登記機關協助審核繼承人或原權利人身分及應繼分費用：按應發給價金千分之一計算。

各筆房地標售實際支出費用金額，依每批列標案數平均計算後，再就案內各筆房地分算。

 十九、繼承人或原權利人依本條第四項或第五項規定申請發給價金時，應檢附下列相關文件

，向土地所在之執行機關提出申請：

（一）被繼承人死亡除戶戶籍證明文件。

（二）全體繼承人之戶籍證明文件。

（三）繼承系統表。

（四）遺產稅繳（免）納證明書或其他權利證明文件。

前項第（三）款繼承系統表並應切結「本系統表係依民法相關規定訂立，如有錯誤或遺漏致他人受損害者，申請人願負法律上一切責任。」等文字。繼承人如有協議分割遺產之情形，應附遺產分割協議書。

執行機關受理申請後，應將第一項資料送請登記機關於三十日內審核繼承人之身分及應繼分後，即辦理公告，公告九十日期滿無人異議時，自專戶中提撥發給價金，公告期間有人提出異議時，暫不發給價金。

利害關係人於前項公告期間如有異議，應向公告機關以書面提出，並應檢附相關證明文件。公告機關受理後，就異議內容審核有無理由；異議人不服時，應限期異議人循司法途徑處理，逾期未辦理者，視為異議無效。

第一項第（一）款及第（二）款之戶籍證明文件，執行機關能以電子處理達成查詢者

，得免由申請人提出，並由執行機關列印查詢文件併案存檔。

 二十、繼承人申請就本條第四項規定之專戶提撥發給價金時，如該專戶價金不足，應由國庫編列預算支應。

本條第四項所稱逾十年無繼承人申請提領價款之起算日，指標售價款存入專戶日。

未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點

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