道路用地買賣指南 公共設施保留地 房地產

道路用地 : 

依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。由此可知：

一、計畫道路：

（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

道路用地買賣 & 問與答

• Q: 您在等政府徵收嗎？ 
• A :公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 台北市抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。

• Q : 道路用地可當祖產留給子孫嗎？
• A : 可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！

• Q : 道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？ 
• A : 可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值16%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。

• Q : 道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？
• A : 既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。

• Q : 道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？ 
• A : 不需要，只要部份持有人就可做部分轉讓。

• Q : 道路用地賣掉需繳增值稅嗎？ 
• A : 公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。

• Q : 賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處?
• A : 可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有人希望收購時轉出換取現金。

道路用地使用及既成道路定義等事項案 

政府機關如何取得道路用地疑義 

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