道路用地買賣指南 公共設施保留地買賣

從定義、法規到實務操作的完整指南

在台灣的都市發展中，「道路用地」與「公共設施保留地」是兩大關鍵的土地類別。它們不僅影響城市規劃的格局，更直接牽涉到民眾的財產權益、建商的開發成本，甚至整個區域的發展潛力。然而，這兩者常因名稱相似而讓人混淆，實際上的法規限制、使用方式及價值評估卻大不相同。

本文將以深入淺出的方式，從基礎定義到實務案例，解析「道路用地」與「公共設施保留地」的差異，並進一步探討道路用地的容積移轉、價格計算、使用限制等細節，幫助一般民眾、及專業人士掌握關鍵知識。

文章目錄 :

一、基礎概念

      1.1 道路用地：城市血管的基礎建設

      1.2 公共設施保留地：城市的未來藍圖

二、道路用地的關鍵問題解析

      2.1 道路用地可以蓋房子嗎？

      2.2 道路用地可以圍起來嗎？

      2.3 道路用地可以買賣嗎？

      2.4 道路用地的價格怎麼計算？

三、道路用地的容積移轉全攻略

      3.1 什麼是道路用地的容積移轉？

      3.2 容積移轉的計算方式

      3.3 容積移轉的價格行情

      3.4 容積移轉的申請流程

四、道路用地在都更中的角色

      4.1 都更範圍內的道路用地

      4.2 容積獎勵的運用

五、實務常見問題與風險提示

      5.1 道路用地被徵收的補償標準

      5.2 投資道路用地的風險

六、道路用地問與答Q&A

定義：
道路用地是政府劃定供「道路使用」的特定土地，屬於公共設施保留地的一種。其用途包括道路、橋樑、人行道等交通設施，主要功能是確保城市交通的順暢與安全。

關鍵特徵：

• 公共性：所有權可能屬於政府或私人，但使用權歸公眾。
• 不可私有化使用：即使土地為私人所有，也不能擅自興建建築或設置障礙物。
• 徵收可能性：政府若需拓寬或新建道路，可依法徵收私人持有的道路用地。

舉例：
台北市忠孝東路的部分路段，早年可能屬於私人土地，但被劃為道路用地後，地主僅能保留所有權，無法做其他開發。

定義：
公共設施保留地是政府為「未來公共建設」預留的土地，用途包括學校、公園、市場、停車場等，目的是預留空間以滿足城市發展需求。

關鍵特徵：

• 預留性質：土地暫時維持現狀，待未來需要時開發。
• 所有權多元：可能是公有地或私有地。
• 補償機制：若政府長期未徵收，地主可依法申請「解編」或要求補償。

舉例：
高雄某區域被劃為「公園預定地」，即使多年未開發，地主也不能擅自蓋房，但可透過容積移轉換取開發利益。

答案：絕對不行！

• 法規依據：根據《都市計畫法》及《建築法》，道路用地僅能用於交通用途，擅自蓋房屬於「違章建築」，將被強制拆除且可能面臨罰款。
• 例外情況：若政府將道路用地「解編」（變更地目），地主才能開發，但實務上極少見。

答案：視情況而定！

• 禁止私自圍籬：道路用地屬於公共使用，地主不得設置圍牆、鐵門等阻礙通行的設施。
• 特殊許可：若因安全考量（如鄰近施工區域），需向地方政府申請臨時圍籬許可，並明確標示用途與期限。

答案：可以，但風險極高！

• 所有權可交易：道路用地若為私人持有，仍可自由買賣。
• 風險提示：
  1. 使用價值為零：買方無法開發，僅能等待政府徵收。
  2. 徵收不確定：政府財政困難無力徵收。

建議：購買前務必評估「價值為0」與「徵收不確定」。

三大評估指標：

1. 公告現值：政府每年公布的土地現值，是徵收補償的基準。
2. 徵收機率：政府財政困難無力徵收。
3. 容積移轉價值：可移轉的容積比例越高，找專業團隊估價。

舉例：
若某道路用地面積100平方公尺，公告現值為10萬元/平方公尺，且容積移轉比例為40%，則潛在價值約為：
100㎡ × 10萬/㎡ × 40% = 400萬元 

定義：將道路用地未使用的「建築容積」（可蓋樓面積），轉移到其他可開發土地（如建商持有的建地）上使用。

目的：

• 地主：將無法開發的土地轉為收益。
• 政府：減少徵收成本，同時鼓勵民間參與公共建設。

公式：

可移轉容積 = 道路用地面積 × 容積率 × 移轉比例  

• 容積率：由地方政府規定
• 移轉比例：通常為30%~50%，依地區法規而定。

案例：
某台北市道路用地面積200㎡，容積率40%，移轉比例40%，則可移轉容積為：
200㎡ × 40% × 40% = 32㎡
若接受地的容積單價為50萬元/㎡，則地主可獲益：
32㎡ × 50萬/㎡ = 1,600萬元

影響因素：

• 地段：都市化區域較熱門。
• 開發需求：開發區域面積大，則需求較高。
• 法規限制：移轉比例越高，價格越好。

1. 確認資格：道路用地需符合「未開闢且屬私有地」。
2. 評估價值：委託專業估價師計算可移轉容積。
3. 簽訂契約：與建商協議移轉價格與條件。
4. 政府審核：向都發局提交計畫書，通過後辦理移轉登記。

注意事項：

• 需繳納「容積移轉代金」。
• 審核時間約3~6個月，需預留作業期程。

• 整合價值：若道路用地位於都更單元內，建商可透過容積移轉增加開發面積。
• 參與分配：地主可選擇「領取補償金」或「分配都更後房產」。

案例：
台北市某都更案整合100㎡道路用地，透過容積移轉增加30%建坪，地主分得2戶價值5,000萬元的住宅。

政府鼓勵措施：

• 若捐贈道路用地給政府，可額外獲得5%~15%的容積獎勵。
• 適用於「危老重建」或「大規模都更案」。

• 補償項目：
  1. 土地公告現值。
  2. 地上物補償（如圍牆、植栽）。
  3. 遷移補助費（若影響通行）。

• 爭議點：公告現值通常低於市價，地主可透過行政訴訟爭取合理補償。

• 長期閒置：政府可能數十年未徵收，資金遭套牢。
• 法規變動：容積移轉比例可能下修，影響收益。
• 稅務負擔：地價稅隨公告現值調升而增加。

• Q: 您在等政府徵收嗎？ 
• A :公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 台北市抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。

• Q : 道路用地可當祖產留給子孫嗎？
• A : 可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！

• Q : 道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？ 
• A : 可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值16%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。

• Q : 道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？
• A : 既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。

• Q : 道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？ 
• A : 不需要，只要部份持有人就可做部分轉讓。

• Q : 道路用地賣掉需繳增值稅嗎？ 
• A : 公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。

• Q : 賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處?
• A : 可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有人希望收購時轉出換取現金。

道路用地使用及既成道路定義等事項案 

政府機關如何取得道路用地疑義 

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