重劃地買賣

——市地重劃、區段徵收、地價評估與開發策略

都市發展就像一場不斷演進的棋局，當城市擴張、人口增長時，原有的土地分配可能變得雜亂無章——道路狹窄、公共設施不足、畸零地阻礙開發。此時，「土地重劃」便成為重新整理棋盤的關鍵工具，透過整合土地、改善基礎建設，讓城市更有效率地成長。

本文將以淺顯易懂的方式，解析「重劃土地」的定義、種類、流程、地價變化，並深入探討市地重劃與區段徵收的差異，提供開發商、地主及一般民眾實用的操作指南。

文章目錄 :

一、基礎概念——什麼是土地重劃？

       1.1 重劃的定義與目的

       1.2 重劃的兩大類型

二、土地重劃的種類與流程

       2.1 重劃的種類

       2.1.1 依規模分類

       2.1.2 依目的分類

       2.2 市地重劃的標準流程

       2.3 區段徵收的流程差異

三、實務操作——地價、稅務與分配策略

       3.1 重劃後的地價變化

       3.2 地價稅的影響

       3.3 土地分配技巧

四、重劃的查詢工具與地圖應用

       4.1 如何查詢重劃計畫？

       4.2 重劃地圖的判讀技巧

五、重劃的常見問題與風險

       5.1 重劃的缺點

       5.2 破解重劃「三大迷思」

       5.3 區段徵收的隱藏成本

六、專業建議——如何參與重劃並最大化收益？

       6.1 對地主的建議

       6.2 對開發商的建議

七、結語：重劃是機會，也是挑戰

八、重劃地問與答Q&A

定義：
土地重劃是政府或民間透過法定程序，重新整理特定區域內的土地分配，包括 道路拓寬、公共設施配置、土地交換 等，目的是改善區域環境並促進開發。

核心目的：

1. 解決土地零碎化：整合畸零地，提升開發可行性。
2. 完善公共設施：新增公園、學校、道路等，提高生活品質。
3. 平衡地主權益：透過「抵費地」或「現金補償」，讓地主共享開發利益。

舉例：
高雄美術館特區早年是農田與零散建地，透過市地重劃後，成為擁有綠地、寬敞道路的住宅區，地價翻漲3倍以上。

台灣的土地重劃主要分為兩種：

類型             市地重劃                                       區段徵收

主導單位     政府或民間                                   政府主導

土地權屬    地主保留部分土地        政府全數徵收，地主領補償金或地

適用情境     都市發展區                                   大規模開發

除了市地重劃與區段徵收，實務上還有以下分類方式：

• 整體開發：大範圍重劃（如桃園航空城）。
• 局部調整：小區域土地交換（如老舊社區道路拓寬）。

• 住宅區重劃：以興建住宅為主，需保留學校、公園用地。
• 產業專區重劃：規劃科學園區、工業區，強化交通與水電設施。

市地重劃的流程可分為 6大階段：

1. 規劃與公告：
   
   • 政府劃定重劃範圍，舉辦說明會。
   • 地主可提出異議（例如反對土地分配比例）。

1. 地籍整理：
   
   • 重新測量土地，釐清所有權與面積。

1. 工程設計：
   
   • 設計道路、排水系統、公園等公共設施。

1. 土地分配：
   
   • 計算「抵費地比例」（地主需提供部分土地作為公共設施用地）。
   • 公式：抵費地比例 =（公共設施成本 + 工程費用）÷ 重劃後總地價

1. 施工與驗收：
   
   • 基礎建設完成後，政府驗收並核發土地權狀。

1. 土地交接：
   
   • 地主領取新地號的土地，或選擇現金補償。

全程耗時：約3 〜 8年，取決於區域規模與爭議處理速度。

區段徵收由政府強制主導，流程較為簡化：

1. 徵收公告：政府公告範圍與補償標準。
2. 補償發放：地主領取現金或選擇「抵價地」（通常為重劃後土地的40%~50%）。
3. 開發與標售：政府整地後，將部分土地標售給建商，收益用於抵充開發成本。

關鍵差異：區段徵收中，地主無法保留原土地所有權，僅能選擇補償或換地。

地價上漲的三大因素：

1. 公共設施完善：公園、學校、捷運站提升區域吸引力。
2. 土地整合完成：建商更容易大規模開發，帶動投資。
3. 容積率調整：商業區容積率可能從300%提高至500%，增加開發價值。

舉例：
台中七期重劃區，重劃前農地每坪約5萬元，重劃後住宅區地價飆升至每坪200萬元。

• 重劃期間：土地若被列為「公共設施保留地」，地價稅率較低（約0.2%）。
• 重劃完成後：地價隨公告現值調升，稅負可能增加2~5倍。

節稅策略：

• 重劃期間申請「自用住宅稅率」（0.2%）。
• 若土地短期內不開發，可申請「農業用地」稅率（需符合耕作條件）。

地主在重劃中的兩難：選擇「抵費地」還是「現金補償」？

選擇抵費地選擇現金補償優點：未來增值空間大優點：資金可靈活運用風險：需負擔土地增值稅風險：可能錯失地價上漲紅利

實務建議：

• 若重劃區位於潛力地段（如捷運沿線），優先選抵費地。
• 若急需資金或區域發展飽和，可選擇現金補償。

• 政府網站：
  
  1. 內政部營建署「都市計畫書查詢系統」。
  2. 各縣市政府地政局「重劃專區」。

• 實地申請：向地方政府申請「重劃計畫書」（需支付影印費）。

查詢重點：確認重劃範圍、抵費地比例、公共設施規劃。

• 顏色標註：
  
  • 紅色：商業區。
  • 黃色：住宅區。
  • 綠色：公園綠地。
• 圖例解讀：
  
  • 虛線：計畫道路。
  • 斜線：抵費地位置。

工具推薦：

• Google Earth疊加「都市計畫圖」，比對重劃前後變化。

• 時間成本高：從規劃到分配可能長達10年。
• 抵費地縮水：地主可能損失30%~40%原土地面積。
• 糾紛風險：土地分配不公、工程延宕等爭議。

案例：
某自辦重劃案因資金不足，導致公共設施未完工，地主集體提告重劃會。

1. 「重劃後地價一定暴漲」：
   
   • 真相：若重劃區供過於求（如過多住宅區），地價可能不漲反跌。

1. 「政府會高價徵收土地」：
   
   • 真相：補償金依「公告現值」計算，通常低於市場行情。

1. 「自辦重劃比公辦更有利」：
   
   • 真相：自辦重劃易因資金不足失敗，地主需慎選重劃會。

• 土地增值稅：換取的「抵價地」未來出售時，需繳納高額土增稅。
• 管理成本：若選擇抵價地，需持續繳納地價稅直至開發。

• 策略1：提前卡位：
  在重劃公告前購入農地或低密度住宅區土地，成本較低。
• 策略2：參與重劃會：
  加入自辦重劃籌備會，爭取更有利的分配條件。

• 策略1：合作開發：
  與地主協議「合建分屋」，降低土地取得成本。
• 策略2：鎖定抵費地：
  重劃完成後，政府通常會標售抵費地，此時進場成本較低。

土地重劃如同都市發展的煉金術，能將雜亂土地轉為黃金地段，但過程中充滿時間、資金與法規的考驗。

Q : 什麼是抵費地? 

A :  依平均地權條例第60條規定，實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，該項折價抵付之土地即簡稱為抵費地。

Q :  重劃後土地應如何分配? 

A :   

一、原位次分配原則：重劃後土地分配位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準。
二、最小分配原則：重劃後土地之最小分配面積，由市政府於計算分配時，視各街廓土地使用情況及分配需要定之，但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬度、 深度及面積。
三、集中分配原則：同一土地所有權人有數宗土地，其未達最小分配面積標準者，按應分配之面積較大者集中合併分配。
四、現金補償：土地所有權人重劃後應分配之面積，未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，原則發給現金補償。已達深度較淺或重劃後地價較低之街廓最小分配面積標準二分之一者，得予調配，按最小分配面積標準分配，其不足者應繳納差額地價。
五、原有合法建物按原位分配：重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫及土地分配者，按原有位置分配之。 

Q :  重劃前後地價如何計算? 

A :   

一、重劃前地價經調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當前公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。
二、重劃後之地價則參酌各街廓土地之位置、地勢、交通 、道路寬路、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。
三、依上列規定查估後，提請本市地價及標準地價評議委員會評定。 

Q :   一、104年7月13日市地重劃實施辦法修正公告前已提存之補償費，其所有權人如何領取？二、修法後放入保管專戶之補償費，其所有權人如何領取？ 

A :   

一、由提存物受取人攜帶法院寄發之提存通知書、國民身分證、印章及相關證明文件向法院提存所領取。
二、由所有權人依指定期限內攜帶通知書、切結書(權狀遺失或地上物)、國民身分證、印章向本府申請。委託他人代領者，應備具委託書由代理人攜帶領款人印鑑證明、印鑑章及代理人國民身分證、印章辦理領款。 

Q :  如何領取補償費? 

A :  

一、土地改良物所有權人請攜帶身分證明文件、印章、所有權狀及相關證明文件，在通知期限內親自領取；所有權人因故無法領取者，得委託他人代領，除檢附上開證件外應加附委託書、委託人之印鑑證明、印鑑章及前開相關附件、受託人之身分證及印章。
二、所有權人於重劃期間死亡時，應由合法繼承人檢具繼承系統表及載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、全體繼承人現在戶籍謄本等繼承證明文件，連同前項身分證等資料提出申請。
三、法人請攜帶法人登記證明文件及其代表人之資格證明、公司設立或變更登記表或抄錄本之正本及影本、法人及其代表人印鑑章、及第一項所列應備文件。 

Q :  重劃區內之地上物及農林作物、魚類如何辦理補償？ 

A :  

一、建築改良物、合法營業損失及人口、動力機具、生產原料、經營設備等遷移補償標準，依據「桃園市興辦公共工程地上物拆遷補償自治條例」辦理查估補償。
二、農作改良物、水產養殖物、畜物等遷移補償標準，依據「桃園市農作改良物與農業機具設備畜產水產養殖物徵收補償費及遷移費查估基準」規定之項目、種類、補償單價辦理查估補償。 

Q : 什麼是共同負擔？市地重劃範圍內折價抵付共同負擔土地面積是多少？ 

A :  重劃區內公共設施用地及工程費用、重劃費用、貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。 

Q :  政府辦理市地重劃時，重劃區內原有合法建物或既成社區是否可以減輕負擔? 

A :  提請本府市地重劃會按實際情形及重劃受益比例研訂負擔減輕原則辦理。 

Q :  納入重劃範圍內之合法建築物應如何處理? 

A :  重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫及土地分配者，按原有位置分配之。惟重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價。 

Q : 政府辦理市地重劃時，重劃範圍內應行拆遷之地上改良物及墳墓如何處理? 

A :  因重劃拆遷之土地改良物或墳墓，應給予補償。補償金額由市政府查定之，所有權人應於規定期限內拆遷，其為無主墳墓者，得以公告代通知。未於規定期限內自行拆遷者，得代為拆除或遷葬，其費用在其應領補償金額內扣回。 

Q :  那些地上改良物必需拆除? 

A :  妨礙重劃土地分配或重劃工程施工之地上改良物或墳墓必需予以拆除。
因重劃拆遷之土地改良物或墳墓，應給予補償。補償金額由主管機關查定之，於拆除或遷移前，將補償金額及拆遷期限公告三十日，並通知其所有權人或墓主；其為無主墳墓者，得以公告代通知。但違反公告禁止或限制事項者，不予補償。代為拆除或遷葬者，其費用在其應領補償金額內扣回。 

Q : 辦理市地重劃地區，是不是有禁止土地移轉或興建房屋之規定? 

A : 重劃地區範圍選定後，政府得視實際需要報請上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。公告禁止或限制期間不得超過一年六個月。

Q : 重劃工程費包括那些?  

A :  指道路、橋樑、溝渠、地下管道、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、平面停車場等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料、工程管理費用。 

Q : 重劃共同負擔項目? 

A :  

一、公共設施用地負擔：重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園 、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川、及未登記土地後，由參加重劃土地所有權人按土地受益比例負擔。
二、費用負擔：指工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。 

Q : 辦理市地重劃對所有權人有什麼好處? 

A :  

一、享受土地增值利益：重劃完成後區內公共設施完善，土地區劃井然有序，地價隨之上漲。
二、享受減稅之利益：
1. 減輕土地增值稅：經重劃後土地於重劃後第一次移轉時，除重劃時所負擔之費用可於計算增值時扣除外，其土地增值稅尚可減徵百分之四十。
2. 減免地價稅兩年：市地重劃辦理期間，致不能耕作或為原來之使用而無收益者，其地價稅全免，重劃完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收二年。
三、健全地籍管理：地籍重新整理後，可消除畸零地，減少土地經界糾紛。
四、公平負擔：避免犧牲公共設施保留地所有人之權益，亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
五、消除共有土地：共有人可協調分配為個別所有，節省共有土地之分割費用。 

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【新聞發布】公開透明 內政部：即日起可線上查詢土地重劃資訊

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