容積移轉是都市規劃與土地開發中一個非常重要的工具，尤其在高密度開發的城市中，它不僅能平衡土地使用的效率，還能保護歷史建築、公共設施和自然環境。本文將以平易近人的方式，從基礎概念到實務操作，詳細解析容積移轉的各個面向，幫助您理解這一複雜但極具價值的機制。

文章目錄 :

一、什麼是容積移轉？

     1.1 容積率的基本概念

     1.2 容積移轉的定義

     1.3 容積移轉的意義

二、容積移轉實施辦法

      2.1 申請條件

      2.2 申請流程

      2.3 費用與稅收

三、容積移轉代金

      3.1 代金的定義

      3.2 代金的計算方法

      3.3 代金的使用

四、容積移轉前置作業

      4.1 土地評估

      4.2 法規查詢

      4.3 申請文件準備

      4.4 協商與談判

五、容積移轉自治條例

      5.1 容積移轉的範圍

      5.2 申請條件與流程

      5.3 費用與稅收

      5.4 監督與管理

六、容積移轉查詢方法

      6.1 政府網站

      6.2 都市計畫部門

      6.3 專業顧問

七、容積移轉行情

      7.1 影響行情的因素

      7.2 行情查詢方法

八、容積移轉限制

      8.1 容積率上限

      8.2 土地使用分區

      8.3 歷史建築保護

九、容積移轉最小面積

      9.1 最小面積的確定

      9.2 最小面積的影響

十、容積移轉換算公式

      10.1 送出地的容積率

      10.2 接受地的容積率

      10.3 市場價格

      10.4 換算公式

十一、容積移轉問與答Q&A

容積率是指一塊土地上可以建造的總樓地板面積與土地面積的比例。例如，一塊1000平方公尺的土地，若容積率為300%，則可以建造3000平方公尺的樓地板面積。

從買菜理解容積率（主婦也能懂）

想像你去傳統市場買地瓜：

· 攤位大小 = 基地面積（政府給的先天條件）

· 堆疊高度 = 容積率（市場管理處的規定）

· 總地瓜量 = 總樓地板面積（你能賣的產品）

當阿婆把地瓜堆到2米高被開罰單，就是「超額容積」的最佳案例。這解釋了為什麼信義區豪宅不能無限蓋高——就像市場要保持走道暢通一樣。

當我們理解容積率不只是冰冷數字，而是城市生長的DNA序列，就能讀懂每棟建築背後的經濟邏輯與生活哲學。下次仰望摩天樓時，不妨想想——這其實是數百個容積率決策疊加而成的立體詩歌。

容積移轉是指將一塊土地（稱為「送出地」）上未使用的建築容積，轉移到另一塊土地（稱為「接受地」）上使用的過程。這種機制通常用於以下情況：

• 送出地：可能是歷史建築、公園、公共設施等需要保護的土地，無法進行高密度開發。
• 接受地：通常是適合高密度開發的土地，開發商可以通過容積移轉獲得更多的建築面積。

• 保護與開發並存：通過容積移轉，既能保護送出地的歷史或環境價值，又能促進接受地的經濟發展。
• 提升土地價值：開發商可以通過容積移轉增加建築面積，從而提高土地的開發價值。
• 公共利益：政府可以通過容積移轉獲得資金，用於公共設施的建設或維護。

容積移轉的實施辦法是地方政府根據中央法規制定的具體操作規範，通常包括以下內容：

• 送出地：必須符合特定條件，如歷史建築、公園、公共設施等。
• 接受地：必須位於允許容積移轉的區域，並且符合都市計畫的要求。

1. 提出申請：開發商或土地所有者向地方政府提出容積移轉申請。
2. 文件審核：政府部門審核申請文件，包括土地所有權證明、建築計畫等。
3. 評估與協商：對送出地和接受地進行評估，確定容積移轉的可行性和費用。
4. 核准與登記：申請通過後，進行容積移轉的登記和公示。

• 代金：開發商需要支付容積移轉代金，這筆費用通常用於公共設施的建設或維護。
• 稅收：容積移轉可能涉及印花稅等稅收。

容積移轉代金是指開發商為了獲得額外的建築容積而支付給政府或土地所有者的費用。這筆費用通常用於公共設施的建設或維護，或者用於補償那些因容積移轉而受到影響的土地所有者。

代金的計算通常基於以下因素：

• 市場價格：根據當地房地產市場的行情，評估容積的市場價值。
• 容積率：送出地和接受地的容積率差異。
• 土地面積：送出地和接受地的土地面積。

一個簡單的代金計算公式可以是：

代金 = 移轉容積 × 市場單價

其中，移轉容積 = 送出地面積 × 送出地容積率。

代金通常用於以下用途：

• 公共設施建設：如公園、學校、道路等。
• 歷史建築維護：用於保護和修復歷史建築。
• 環境保護：用於自然環境的保護和修復。

在進行容積移轉之前，開發商需要進行一系列的前置作業，以確保申請的順利進行。

• 送出地評估：評估送出地的土地價值、容積率以及是否符合容積移轉的條件。
• 接受地評估：評估接受地的開發潛力、容積率以及是否符合都市計畫的要求。

• 都市計畫法規：查詢相關的都市計畫和建築法規，確保容積移轉的可行性。
• 地方自治條例：了解地方政府對容積移轉的具體規定和要求。

• 土地所有權證明：證明申請人對送出地和接受地的合法所有權。
• 建築計畫：提供接受地的建築計畫，說明如何使用移轉的容積。
• 評估報告：提供專業機構出具的容積評估報告。

• 與政府部門協商：與都市計畫部門、建築管理部門等進行協商，確定容積移轉的具體條件和費用。
• 與土地所有者談判：如果送出地和接受地屬於不同的所有者，需要進行談判，確定容積移轉的價格和條件。

容積移轉自治條例是由地方政府根據中央法規制定的地方性法規，通常包括以下內容：

• 適用區域：明確哪些區域允許容積移轉。
• 適用對象：明確哪些類型的土地可以作為送出地和接受地。

• 申請條件：明確申請容積移轉的具體條件，如土地用途、容積率等。
• 申請流程：詳細規定容積移轉的申請流程，包括文件提交、審核、評估等。

• 代金標準：明確容積移轉代金的計算方法和支付標準。
• 稅收規定：明確容積移轉涉及的稅收種類和稅率。

• 監督機制：建立容積移轉的監督機制，確保申請過程的透明和公正。
• 管理措施：制定容積移轉的管理措施，防止濫用和違規操作。

要查詢容積移轉的相關信息，可以通過以下幾種方式：

大多數地方政府都會在官方網站上提供容積移轉的相關信息和查詢服務。通過政府網站，可以查詢到最新的容積移轉政策、申請流程、費用標準等。

直接聯繫當地的都市計畫部門，獲取最新的容積移轉政策和申請流程。都市計畫部門通常會提供專業的諮詢服務，幫助申請人了解相關規定和要求。

聘請專業的土地開發顧問或律師，幫助查詢和處理容積移轉的相關事宜。專業顧問可以提供全面的評估和建議，幫助申請人順利完成容積移轉。

容積移轉的行情取決於多種因素，包括土地位置、市場需求、容積率等。

• 土地位置：位於市中心或熱門開發區域的土地，其容積移轉的價格會更高。
• 市場需求：市場需求旺盛的地區，容積移轉的價格也會相應提高。
• 容積率：容積率越高，容積移轉的價值越大。

• 市場調研：通過市場調研，了解當地容積移轉的市場行情。
• 專業評估：聘請專業評估機構，對容積移轉的市場價值進行評估。

容積移轉並非沒有限制，常見的限制包括：

每塊土地的容積率都有上限，超過這個上限的容積無法進行移轉。

不同土地使用分區的容積移轉規則可能不同，某些分區可能不允許容積移轉。

如果送出地是歷史建築或文化遺產，可能會受到更多的保護和限制。

容積移轉的最小面積通常由地方政府根據當地的都市計畫和建築法規進行規定。這個最小面積可能會根據土地的位置、用途和市場需求進行調整。

• 送出地：送出地的最小面積通常根據其用途和保護價值進行確定。
• 接受地：接受地的最小面積通常根據其開發潛力和都市計畫要求進行確定。

• 開發成本：最小面積的要求可能會增加開發成本。
• 開發效率：最小面積的要求可能會影響開發效率，開發商需要根據最小面積的要求進行規劃。

容積移轉的換算公式通常基於以下幾個因素：

即送出地可以建造的樓地板面積與土地面積的比例。

即接受地可以建造的樓地板面積與土地面積的比例。

即容積移轉的市場價格，通常由專業評估機構確定。

一個簡單的換算公式可以是：

移轉容積 = 送出地面積 × 送出地容積率

接受地新增容積 = 移轉容積 × 市場價格

這個公式可以幫助開發商估算容積移轉的成本和收益。

通俗解釋：
把土地想成一個蛋糕，容積率就是蛋糕的「高度」。假設你的蛋糕盒（土地）依法只能裝3層（如容積率300%），但政府允許你把多餘的層數「切下來」，賣給其他需要更高蛋糕的人。
→ 專業定義：將「送出基地」（如古蹟、公共設施保留地）未使用的容積，轉移到「接受基地」（如新建案土地）的權利移轉機制。

民眾角度：

• 保存文化資產：古蹟地主可賣容積獲利，不用拆屋求現
• 解決釘子戶問題：公共設施用地地主透過移轉容積補償，加速徵收
• 開發商好處：增加新建案樓地板面積，提高利潤

案例：台北市「林安泰古厝」透過容積移轉保存，地主獲得補償，建商在信義區取得額外容積蓋豪宅。

價格關鍵因素：
價格 = {接受基地增值效益}{市場供需}

• 地段差異：信義區容積單價可能是郊區3倍
• 時機風險：2014年台北市容積銀行上路後，移轉價暴跌160%
• 隱形成本：需支付代書費、稅金、容積銀行手續費

把關機制：

1. 總量管制：接受基地容積不得超過基準1.5倍（如原容積300%→最高450%）
2. 日照權保障：需通過建築投影模擬，不得遮擋鄰居陽光
3. 審議程序：需經都市設計審議委員會審查外觀、交通衝擊

真實案例：台中七期某建案因容積移轉申請高度超標，被要求縮減15層樓。

民眾自保要訣：

• 確認送出基地有「可移出容積證明」（向地方政府申請）
• 簽約時註明「以實際核定量為準」，防範政府審查縮水
• 避免購買農地容積（僅限同鄉鎮移轉，流通性差）
• 委託不動產估價師計算合理價格

《都市計劃法》第83-1條：
送出基地（古蹟/公設地）→ 容積送出後不得再開發
接受基地 → 需繳納「容積代金」給政府做公共基金

2025年新制：容積移轉案件需附「交通影響評估報告」，防堵塞車亂象。

專家提醒：容積移轉是專業遊戲，民眾參與應找「都市計劃技師」+「不動產專家」組成顧問團，避免誤判行情或觸法。

本公司擁有多年全台灣各縣市容積移轉代辦經驗、提供從評估至申請建照完成一條龍服務，歡迎洽詢!