什麼是容積移轉?

建蔽率與容積率，是房地產專業用語中最常被提起的兩個名詞。簡單來說，「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率，例如：100坪基地上房屋的投影面積為二十坪，則建蔽率為20%；若一塊土地的面積為500坪，而建築物的投影面積為300坪，建蔽率為60%，通常建蔽率比率愈低，留下的空地愈大，建蔽率愈高，則空地面積愈小。  至於容積率，是指建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。以一棟建築物蓋了15層樓，總興建的面積為五千坪，該基地的土地面積為一千坪為例，該建案的容積率即為500%，也就是每坪的土地面積可以蓋五坪的建坪。容積率愈大，對建商來說地價成本在房屋中占的比例愈低，但對於住戶來說，結果可能相反，因為建築密度愈高，可能居住的舒適度愈低。

基本上，所謂的「建蔽率」與「容積率」的高低與土地使用性質有關，依照土地法與平均地權條例規定，主管機關應依國家經濟政策、地方需要情形、土地所能提供使用的性質與區域計畫及都市計劃等規定，來編定各種土地的用途。

容積移轉為降低土地成本利器 ，而且建商還可以運用「容積移轉」來攤提成本。  

所謂「容積移轉」是都市更新一種的概念，藉由都市設計的手法，將面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地，或特殊的土地使用形態，在某些條件下，可以與更新地區整合，允許原屬一宗土地的可建築容積部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，像在土地價格較高的台北市，容積移轉就被建商視為增加銷售面積、降低土地成本的利器。  

容積獎勵有助都市更新 除了容積移轉之外，容積獎勵也是影響房價的因素。日前行政院為刺激房地產市場，通過放寬都市更新建築容積獎勵，擴增「策略性再開發地區」的建築基地法定容積，將策略性再開發地區的獎勵，由建築基地法定容積1.5倍增加為二倍；或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積，增加為法定容積0.5倍加上原建築容積。以「住四」為例，法定容積率為300%，現有獎勵每坪土地可以蓋4.5坪房屋，套用新的獎勵每坪土地可蓋6坪房屋。若是150戶的建案，則可增加為200戶，將有效刺激建商投資都市更新獎勵案的意願。 

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 何謂容積移轉

一、容積移轉之意義

容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。

二、容積移轉實施目的

透過容積移轉的實施，可達成下列目的：
（一）使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。
（二）公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔。
（三）面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間，改善環境品質。
（四）受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

三、容積移轉實施法令依據

容積移轉的實施應依據下列法令來辦理：
（一）文化資產法系
1.文化資產保存法第三十六條之一（全國法規資料庫檢索 │行政院文化建設委員會文化資產保存法 ）
2.古蹟土地容積移轉辦法（全國法規資料庫檢索 │內政部營建署古蹟土地容積移轉辦法 ）
（二）都市計畫法系
1.都市計畫法第83-1條（全國法規資料庫檢索 │內政部營建署都市計畫法規 ）
2.都市計畫容積移轉實施辦法（全國法規資料庫檢索 │內政部營建署都市計畫容積移轉實施辦法 ）

四、名詞解釋

（一）容積：指土地可建築之總樓地板面積。
（二）容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
（三）送出基地：指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。
（四）接受基地：指接受送出基地容積移入之土地。
（五）基準容積：指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。

內政部營建署都市計畫容積移轉實施辦法

臺北市容積移轉審查許可自治條例

新北市都市計畫容積移轉許可審查要點

臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點

臺南市政府都市計畫容積移轉審查許可要點

高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點

容積移轉意義：

簡單說即一塊土地之可移出容積，移轉至其他可建築土地建物使用。容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地可建築容積之一部或全部，移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。 如受限制發展地區（如公共設施保留地、古蹟）的容積，可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建。

容積移轉適用地區 :

• 以實施容積率管制之都市計畫地區為限。
• 各都市計畫地區實施容積移轉時，直轄市、縣市主管機關應先就其發展密度、發展總量、公共設施劃設水準予以通盤檢討，其確有實施之必要者，應循都市計畫擬定、變更程序，於都市計畫書之土地使用分區管制中，增列相關許可規定後辦理。

透過容積移轉的實施，可達成下列目的：

• 使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。
• 公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔。
• 面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間，改善環境品質。
• 受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

容積移轉有何優點 :

整體而言，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，輔助公共設施保留地之取得興闢，及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。而此一制度之實施特色，在公共設施保留地主，可掌握開發主導權，自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內即可開發建築，不必等到徵收；對政府而言，可減輕徵收土地財政壓力；對民眾而言，可提早享用公共設施便利。

送出基地以下列各款土地為限：

• 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。(前者指依都市計畫法第 15 條第 1 項第 5 款明訂具有紀念性或藝術價值應予保存之建築，應於主要計畫中加以表明者；後者指因尚未具有可被指定為古蹟之條件而未被指定古蹟，但直轄市、縣市主管機關認定其具有保存之建築，如已協調其土地所有權人同意，該建築定著之私有土地亦得適用容積移轉)。
• 為改善都市環境或景觀，提供作為公共空間使用之可建築土地。
• 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者或有其他可行之取得或開闢計畫者。

註 : 第2款之土地，其坵形應完整，面積不得小於500平方公尺。形狀完整、提供作公共空間使用（如：兒童遊樂場）之可建築土地目的在鼓勵私人提供土地作為公共空間使用，提昇地區環境品質，增進建築物量體及高度變化，並使都市景觀多樣化，促成土地更有效利用。

古蹟土地，指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著土地，古蹟保存區內之私有土地，保存用地之私有土地。

送出基地之可移出容積，依下列規定訂定：

• 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地：以其基準容積扣除已建築之容積為準。
  可移出容積 ＝ 基準容積 — 已建築之容積
• 劃定為保存區者，按其劃定前之基準容積扣除已建築之容積為準；劃定為保存區前，尚未實施容積率管制者，以其毗鄰土地使用分區平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積，再扣除已建築之容積為準。
• 提供作為公共空間使用之可建築土地：以其基準容積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過20%。
• 私有都市計畫公共設施保留地：以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過40%。

註：前項毗鄰土地使用分區，以都市發展用地為限；毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者，其可移出容積，由直轄市、縣市主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬訂，送該管都市計畫委員會審定。

可移出容積可移轉區域：

送出基地之可移出容積，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用為限；直轄市、縣市主管機關並得考量都市整體發展，於都市計畫書中指定移入地區範圍。

送出基地容積移轉次數限制：

• 除作為公共空間使用之可建築土地外，送出基地得分次移出可移出容積。
• 接受基地得分次移入不同送出基地之可移出容積。

送出基地與接受基地間容積換算：

送出基地移出之容積，於換算為接受基地移入之容積時，應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算，其計算公式如下：

接受基地移入之容積 ＝

                                       送出基地之公告土地現值 (申請容積移轉當期)

送出基地移出之容積  ×  ────────────────────────────

                                       送出基地之公告土地現值 (申請容積移轉當期)

接受基地之可移入容積 :

接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之30%為原則。位於( 整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內 ) 之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之40%。

接受基地於申請建築時，因基地條件之限制，而未能完全使用其獲准移入之容積者，得依本辦法規定，移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用，並以一次為限。

容積移轉作業手續簡要 :

容積之移轉，應由接受基地所有權人檢具下列文件，向該管直轄市、縣市主管機關申請許可：

• 申請書。
• 申請人之國民身分證影本。
• 送出基地所有權人及權利關係人同意書。
• 送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。
• 送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。
• 其他經直轄市、縣市主管機關認為必要之文件。

直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查符合規定者，除第6條第1項第1款之土地逕予核定外，應於接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：

• 取得送出基地所有權。
• 清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。
• 將送出基地依第14條規定贈與登記為公有。
• 直轄市、縣市主管機關於許可容積移轉後，應即更新送出基地圖冊，將相關資料列冊送由主管建築機關實施建築管理及送該管土地登記機關建，並開放供民眾查詢。
• 送出基地圖冊公告後，應置於各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮市區公所及各地政事務所，供公眾查閱。
• 送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。

臺北市容積移轉審查管理系統 

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