什麼是公同共有土地買賣?

壹、前言 

共有土地買賣，常因共有人數眾多，且對土地出售價格意見不一， 致無法有效整合，或共有人發生繼承事實，但繼承人未辦理繼承登記等原因，以致共有土地無法順利完成買賣，納稅人常抱怨持有共有土地只有繳稅的份，而上述之因素常造成有心想買共有土地來開發利用者，卻無法如願 。 

因共有土地長期無法有效買賣，造成土地資源無法有效使用阻礙經濟發展，所以為解決共有土地買賣的困境，因應社會經濟發展之需要，自立法院 於 64 年 7 月 20 日 修正通過土地法第 34 條之 1 使買賣共有土地無須取得全體共有人之同意，以前無法處理之共有土地， 始有解決方式。現納稅人利用土地法 第 34 條之 1 申報土地增值稅案件日益增加，兹就共有土地發生的原因、類型及如何申報買賣共有土地等相關問題應如何處理作一一解析。

貳、現況說明

一、共有 土地的定義：土地之所有權人有數個權利主體就稱為共有。共有又因各共有人有無明確之應有部分，而區分為分別共有及公同共有兩種 。

二、共有 土地形成的原因：一般而言，分為自然形成及人為形成兩種：自然形成係因發生繼承關係或成立祭祀公業等原因而形成共有關係。人為形成則因買賣或法律契約等原因而形成。

三、共有土地的種類：

（一）分別共有：數人對於人對於同一土地土地共同享有所有權而各共同享有所有權而各有其應有其應有部分〈實務上稱為持分〉者，稱為分別共有。

（二）公同共有 : 其形成方式有三：

1.未辦繼承登記依繼承人數而形成公同共有。

2.祭祀公業以男性共有人數而形成公同共有。

3.依法律或契約規定，而形成一公同關係之數人，基於公同關係而共有一物者。

公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分，換言之，其所有權持分並未特別標示。如神明會、寺廟、祠堂等而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。 

 一、公同共有：「無明顯」應有部分

「公同共有1分之1」指的是：公同共有人「們」所「共同擁有」的權利範圍；也就是說，你和其他公同共有人一起擁有這個共有物的「全部」，並且沒有說明你到底是擁有全部的5分之1或是70分之1。

二、公同共有 : 無法私自處分

也就是說，[ 公同共有 ] 因為沒有清楚的說明個人擁有多少權利，所以如果公同共有人中其中一人，想要就該不動產進行買賣、租賃或是設定負擔，非經就該其他共有人全部同意，或是符合土地法第34條之1相關規定之人數即應有部分條件，是無法處分、變更或是設定的。

 三、公同共有 : 無法請求分割

按民法第829條規定 :  公同共有關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物，故共同更有土地或是房屋無法獨立出售亦無法請求分割。

土地法第 34-1 條

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

公同共有在我國法律上的規定 : 

法規名稱 : 民法

民法第827條

依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，
而共有一物者，為公同共有人。
前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。
各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

民法第828條

公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。

第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。

公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

民法第829條

公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。

民法第830條

公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。

公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。

民法第831條

本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。

公同共有之效力（民法第827~830條）

1. 管理：民法第828條第2項準用同法第820條關於公同共有之管理。

2. 處分：（民法第828條第3項）

(1) 原則：應得公同共有人全體之同意。
(2) 例外：
土地法第34條之1第4項：「前四項規定，於公同共有準用之。」其中同條第1項，關於共有土地、建物之處分以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之等規定，與公同共有人全體同意方得處分公同共有物之規定有所出入，觀司法院釋字第562號解釋文與理由書如下：
A. 土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。
B. 按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第1項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。
C. 總結以上，可知公同共有之土地、建地仍有土地法第34條之1的適用。另解釋文中所稱之「應有部分」即指公同共有人的潛在應有部分。

3. 外部關係（公同共有人之權利義務）：

(1) 依公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
(2) 共有物請求權：民法第828條第2項準用同法第821條。

4. 分割：

(1) 原則：
公同關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。
故若公同共有人欲分割公同共有物，須待公同關係消滅後方得為之。
(2) 公同關係之消滅原因：公同關係終止、公同共有物之讓與。
(3) 分割：
公同共有物之分割除法律另有規定外，準用規於共有物分割規定，即民法第824條之2~第826條。

5. 公同共有物讓與之效力與責任：民法第828條第2項準用同法第826條之1。

「共有」一節之規定，於所有權以外之財產權，由數人共有、公同共有者，準用之。
（民法第831條）

共有土地買賣問題多多 

民法第827條相關規定