375租約解除解約

 大家以為三七五減租條例是年代久遠的東西，事實上，他的效力十分強大，到現在台灣很多農地都還適用中。這也是國民黨政府來台灣後，對佃農的一個德政，但是就給地主相當多的限制，簽了租約以後，如果沒有法律規定的一些情況發生，是不能隨便終止租約的，也就是，租約會無限期延伸到........人類登陸火星吧。

雖說農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之耕地租賃契約，應依農業發展條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。農業發展條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。但是農發條例修正前，所簽立的租約，依然是適用三七五減租條例的規定的。
那到底地主要在甚麼情況下，才能終止租約呢? 

該條例第 17 條規定   耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：

一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：

一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

所以可以知道，限制終止租約的要件，相當的嚴格。

如果承租人一直有按時繳租金，一直有繼續不斷地耕作，地主是很難收回土地的。在實務上會打官司的情況，通常是地主很想收回土地，但是苦無方法，而承租人怎麼都不願意終止租約，除非獲得地主的補償，事情就僵在那，最後經由調處，進入訴訟。

舉例來說，「非因不可抗力繼續一年不為耕作」這項要件，就是實務上很常見的雙方爭執點，因而也產生很多的實務見解，最高法院 84年台上字第 1856 號 民事判例表示「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。」

最高法院 97年台上字第 254 號 民事判決進一步認為，三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用。  另外一個要件，「地租積欠達兩年之總額」也會是實務上常爭執的點，通常地主必須要餞行寄發存證函催告的動作，以保存證據。最高法院 99年台上字第 525 號 民事判決指出，按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，亦有本院三十九年台上字第五五四號判例可參。

另外，臺灣宜蘭地方法院 89年訴字第 114 號 民事判決中，也對三七五減租條例第十七條的各項要件做了說明，其指出按耕地三七五減租條例第二十條規定：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非於租期屆滿而當然消滅，若租期屆滿，承租人繼續占有使用、收益，而出租人不為反對之意思表示時，其耕地租約，更應視為繼續。復按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固定有明文，然耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。被告辯稱兩造間之耕地三七五租約已因原告積欠租金，經被告終止租約，自應就此有利於己之事實負舉證責任。然再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。被告另抗辯原告繼續一年不為耕作乙節，既經原告否認，被告亦應就此有利於己之事實負舉證責任。惟查，被告主張原告自七十餘年間即不為耕作之事實，固提出照片及存證信函等件為證，然系爭三筆土地為配合政府政策，至遲於八十一年二期起迄今均已向宜蘭縣壯圍鄉公所申請休耕並領取補助款，是系爭耕地因配合政府稻田轉作計畫休耕並經核定有案，與無正當理由不為耕作之情形即屬有間，自無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用，被告指稱原告已達繼續一年不為耕作，兩造間之租約應已終止云云，洵無可採。

 
耕地三七五減租條例 

第 1 條
耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之
規定。

第 2 條
耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五
；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千
分之三百七十五者，不得增加。
前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪
植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。

第 3 條
直轄市或縣 (市) 政府及鄉 (鎮、市、區) 公所，應分別設立耕地租佃委
員會。但鄉 (鎮、市、區) 公所轄區內地主、佃農戶數過少時，得不設立
，或由數鄉 (鎮、市、區) 合併設立耕地租佃委員會。
前項委員會佃農代表人數，不得少於地主與自耕農代表人數之總和；其組
織規程，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定。
鄉 (鎮、市、區) 公所未設立耕地租佃委員會者，其有關租佃事項，由直
轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會處理之。

第 4 條
耕地主要作物正產品，全年收穫總量之標準，由各鄉 (鎮、市、區) 公所
耕地租佃委員會，按照耕地等則評議報請直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃
委員會評定後，報內政部備查。

第 5 條
耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定。

第 6 條
本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或
換訂，應由出租人會同承租人申請登記。
前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。

第 7 條
地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租
約內訂明；其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費，由出租人負擔
之。

第 8 條
承租人應按期繳付地租，出租人收受時，應以檢定合格之量器或衡器為之
。

第 9 條
承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物
繳租。但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳
付之。

第 10 條
依照本條例及租約規定繳付之地租，出租人無正當理由拒絕收受時，承租
人得憑村里長及農會證明，送請鄉 (鎮、市、區) 公所代收，限出租人於
十日內領取，逾期得由鄉 (鎮、市、區) 公所斟酌情形，照當地當時市價
標售保管，其效力與提存同。

第 11 條
耕地因災害或其他不可抗力致農作物歉收時，承租人得請求鄉 (鎮、市、
區) 公所耕地租佃委員會查勘歉收成數，議定減租辦法，鄉 (鎮、市、區
) 公所耕地租佃委員會應於三日內辦理；必要時得報請直轄市或縣 (市)
政府耕地租佃委員會復勘決定之。
地方如普遍發生前項農作物歉收情事，鄉 (鎮、市、區) 公所耕地租佃委
員會應即勘定受災地區歉收成數，報請直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委
員會議定減租辦法。
耕地因災歉致收穫量不及三成時，應予免租。

第 12 條
承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼
續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。

第 13 條
承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，其特別改良事項及用費數額
，應以書面通知出租人，並於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還之
。但以未失效能部分之價值為限。
前項所稱之耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞
力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者。

第 14 條
出租人不得預收地租及收取押租。

第 15 條
耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面
通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。
出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理
。
出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。

第 16 條
承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行
出租。
承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不
視為轉租。

第 17 條
耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租
人左列補償：
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

第 18 條
耕地租約之終止，應於收益季節後次期作業開始前為之。但當地有特殊習
慣者，依其習慣。

第 19 條
耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：
一、出租人不能自任耕作者。
二、出租人所有收益足以維持一家生活者。
三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。
出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之
耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。
出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。
出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉 (鎮、市
、區) 公所耕地租佃委員會予以調處。

第 20 條
耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續
承租者，應續訂租約。

第 21 條
出租人以強暴、脅迫方法強迫承租人放棄耕作權利者，處三年以下有期徒
刑。

第 22 條
出租人有左列情形之一者，處一年以下有期徒刑或拘役：
一、違反第十七條第一項規定終止租約者。
二、違反第十九條規定收回自耕者。
三、違反第二十條規定拒絕續訂租約者。

第 23 條
出租人有左列情事之一者，處拘役或科四百元以上四千元以下罰金：
一、違反第二條規定超收地租者。
二、違反第十四條規定預收地租或收取押租者。

第 24 條
承租人違反第十六條第一項規定者，處拘役或科四百元以上四千元以下罰
金。

第 25 條
在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於
受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登
記。

第 26 條
出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 (鎮、市、區) 公
所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市) 政府耕地
租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會
移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄
市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會給予書面證明。

第 27 條
前條爭議案件，經調解或調處成立者，當事人之一方不履行其義務時，他
造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行，並免收執行費用。

第 28 條
本條例之規定，於永佃權之耕地準用之。

第 29 條
耕地依農業發展條例規定經營者，從其規定。

第 30 條
本條例之施行區域，由行政院以命令定之。

第 31 條
本條例自公布日施行。

一、 有關私有耕地訂有三七五租約，因依法變更為非耕地而終止租約時，承租人得請求出租人之補償為何？

答：出租人應予承租人下列補償：

 1.承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部份之價值為限(改良事項及用費數額，承租人應以書面通知出租人者)。            

 2.尚未收穫農作物之價額。

 3.終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之地價。

二、農業發展條例修正後所訂立之耕地租賃契約，有無耕地三七五減租條例之適用？

答︰民國89年1月28日後訂立之耕地租約不適用耕地三七五減租條規定。

三、耕地租約登記，如出租人或承租人不會同他方申請登記時，應如何辦理？

答：出租人或承租人不會同申請登記，經一方檢附單方申請理由書，鄉鎮市公所應以書面通知他方，並載明得於接到通知之日起20日內提出書面異議，逾期未提出者，依規逕行登記。他方提出異議者，依規定申請調解調處程序。

四、出租人與承租人間租佃發生紛爭時，應如何處理？

答：因耕地租佃發生爭議時，得向由當地鄉鎮市公所耕地租佃委員會申請會調解；調解不成立者，由鄉鎮市公所移送縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由縣市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，並免收裁判費用。租佃爭議案件非經調解、調處，不得起訴。

五、 承租人可否讓與三七五租約?

答：不可。依土地法108條規定，承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，旨在防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於複雜。

六、 承租人不自任耕作時，原訂租約無效，何謂不自任耕作?

答：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反時原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租（耕地三七五減租條例第16條）。「不自任耕作」情形如下：

1.  別人做，自己不做。（如轉租、轉讓、借與他人使用或與他人交換耕作）

2.  未經同意，改變原約定使用性質。（如原約定為農業使用，承租人改為漁業使用，未經出租人同意）

3.  自己從事非農業使用。（如違法建築房屋或堆放廢棄物等）

七、 三七五租期屆滿前，可終止租約之情形如下：

答：

1、承租人死亡而無繼承人時。

2、承租人放棄耕作權時。

3、地租積欠達兩年之總額時。

4、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

5、經依法編定或變更為非耕地使用時。

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