什麼是持分土地、持分房屋?

壹、前言 

共有土地買賣，常因共有人數眾多，且對土地出售價格意見不一， 致無法有效整合，或共有人發生繼承事實，但繼承人未辦理繼承登記等原因，以致共有土地無法順利完成買賣，納稅人常抱怨持有共有土地只有繳稅的份，而上述之因素常造成有心想買共有土地來開發利用者，卻無法如願 。 

因共有土地長期無法有效買賣，造成土地資源無法有效使用阻礙經濟發展，所以為解決共有土地買賣的困境，因應社會經濟發展之需要，自立法院 於 64 年 7 月 20 日 修正通過土地法第 34 條之 1 使買賣共有土地無須取得全體共有人之同意，以前無法處理之共有土地， 始有解決方式。現納稅人利用土地法 第 34 條之 1 申報土地增值稅案件日益增加，兹就共有土地發生的原因、類型及如何申報買賣共有土地等相關問題應如何處理作一一解析。

貳、現況說明

一、共有土地的定義：

土地之所有權人有數個權利主體就稱為共有。共有又因各共有人有無明確之應有部分，而區分為分別共有及公同共有兩種 。

二、共有土地形成的原因：

一般而言，分為自然形成及人為形成兩種：

自然形成係因發生繼承關係或成立祭祀公業等原因而形成共有關係。

人為形成則因買賣或法律契約等原因而形成。

三、共有土地的種類：

（一）分別共有：數人對於人對於同一土地土地共同享有所有權而各共同享有所有權而各有其應有其應有部分〈實務上稱為持分〉者，稱為分別共有。

（二）公同共有 : 其形成方式有三：

1.未辦繼承登記依繼承人數而形成公同共有。

2.祭祀公業以男性共有人數而形成公同共有。

3.依法律或契約規定，而形成一公同關係之數人，基於公同關係而共有一物者。

公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分，換言之，其所有權持分並未特別標示。如神明會、寺廟、祠堂等而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。

持分房屋 持分土地 房地產

持份土地持份房屋的定義 : 

同一土地、房屋的所有權，由兩人以上共同擁有。

共有型態類型 :

• 分別共有 : 共有人能夠隨時提出土地分割權益。
• 公同共有 : 共有人因共同關係共享所有權。

土地管理方式 :

• 分管決定 : 土地共有人採多數決管理，少數或是不表示意見者，均受其約束。
• 分管裁定 : 若 [ 分管決定 ] 的土地共有人有異議，能夠提出申請裁定。
• 分管契約 : 共有人全體訂立契約，內容及方式沒有限制。

持份土地、持份土地共有申貸

持份土地、房屋共有房地，指的是一棟房屋或一塊土地同時有兩位以上的共同所有權人。假設有3人持份，那每個人持有的房屋所有權為1/3，以此類推。會造成房屋持份的原因不外乎是繼承或分割，就法律上來說，每位持有人擁有的都並非完整的權利。

目前依據土地法等相關法規之規定，如果房地共同持有人欲使用房屋或土地進行貸款或買賣，必須經過1/2以上之其他共有人同意，若僅持份一部分的房屋所有權是無法向銀行申請貸款或買賣。

持分土地正確觀念

分別持份土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他持分土地人之同意。

一般人對於法律上「持分土地共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有土地」和「公同共有土地」。分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。公同持分共有土地，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態。

分別共有土地，各共有人對於「自己的應有持分土地部分」可以自由處分，例如：小王可以把他的「應有部分持分土地三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有持分土地之人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。

共有持份土地物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分土地較多的人也可有效處分或設定。

持分房屋土地能夠擁有使用房屋或土地的權利，但是當單一所有權人想要將不動產做貸款或買賣時，如果遇到其他不動產持份人不同意或不配合，會是件十分困擾的事情。

這類土地一般須維持共有關係才能顯其效用，若分割反而違背其使用目的，將無法請求分割。例如：

• 共有道路：共有道路分割將有害公益，因此除了分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割。
• 界標、界牆、共有之契據：這些屬共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺。不可或缺，不可分割。
• 區分所有建物之建築基地：為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係，基地依其使用目的無法分割。

共有人全體可訂定不分割期限，不過此項期限最長不得超過5年。這類不分割的約定在期限未滿前，若全體共有人同意分割當然也沒問題。另外民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者，仍得隨時請求分割」，重大事由可能指部分被扣押、共有人受破產宣告等等。若有以上情形，就算有不分割約定，共有人依然可以請求分割。

• 建築基地：建築法第四十四條規定：「直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」
• 建築基地法定空地：建築法第十一條之三規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」
• 小於單位面積者禁止再分割：土地法第三十一條規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准。」
• 遺產稅未繳清者：遺產與贈與稅法第八條規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產。」
• 土地重劃與區段徵收期間：土地法第一三五條規定：直轄市或縣（市）地政機關因左列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界：
• 實施都市計畫者。
• 土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。
• 耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
• 將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。
• 應用機器耕作，興辦集體農場者。
• 耕地之禁止原物分割：農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：
• 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
• 部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。
• 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。
• 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。
• 耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租雙方單獨所有。
• 非農地重劃地區，變更為農水路使用者。
• 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

本公司擁有多年買賣及整合持分土地、房屋共有、持分房屋、持分土地的經驗，歡迎洽詢!

所謂的持分土地、房屋共有、持分房屋、持分土地，這類不動產通常為家族親屬繼承而來。可為單獨自由買賣 ! 

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