什麼是公同共有土地買賣?

在台灣，超過30%的土地糾紛源自公同共有問題。這種「大家都有份，但誰都不能動」的產權狀態，讓無數家族為此反目，錯失開發良機。本文以20年實務經驗，拆解公同共有的所有陷阱與機會，無論你是民眾，都能找到關鍵解答。

文章目錄 :

一、公同共有的由來：比「未辦繼承」更複雜的產權地雷

        1.1 歷史根源：從「祭祀公業」到現代法律

        1.2 法律特性（與分別共有的關鍵差異）

二、買賣流程全圖解：如何安全交易公同共有土地

        2.1 法律上的「不可能任務」

        2.2 必學的「風險控管方程式」

三、關鍵問題直擊：民眾最常問的10大難題

        3.1 公同共有可以贈與嗎？

        3.2 土地貸款可行嗎？

        3.3 「公同共有1分之1」是什麼意思？

四、繼承處理全攻略：從登記到分割的SOP

        4.1 繼承期限與罰則

        4.2 繼承登記範例（附文件清單）

五、終極解決方案：6種打破僵局的方法

        5.1 協議分割（最佳解）

        5.2 裁判分割（最後手段）

        5.3 信託管理

六、結語

公同共有源自日治時期的「家產制度」，戰後《民法》第827條將其明文化。核心精神是「先有共同目的，才有共有關係」，例如：

• 祭祀公業：土地收益用於祭祀祖先
• 合夥財產：多人合資購地開發
• 未分割遺產：繼承人未協議如何分配祖產

經典案例：
台北大安區某筆土地由5兄弟公同共有，第三代已擴增至57人，因無法全體同意開發，土地閒置40年價值歸零。

比較項目公同共有分別共有處分權限需全體同意可自由處分持分持分比例無明確比例依登記比例管理方式共同決議多數決即可分割限制需達成共同目的隨時可請求分割

依《民法》第828條，處分公同共有物需「全體共有人同意」，實務上有3種破解策略：

策略1：協議轉換為分別共有

優點：後續可單獨處分
缺點：需100%共有人同意

策略2：預簽買賣同意書

風險：若關鍵共有人反對，交易直接破局

策略3：法院裁判分割

• 法條依據：《民法》第824條
• 成功率：約65%（需證明「無法協議」且「分割方案符合效益」）

投資價值 = 土地市值 × 整合成功率 - (訴訟成本 + 時間折舊)  

• 法律答案：不能單獨贈與持分
• 實務解法：
  1. 先分割為分別共有再贈與
  2. 贈與「未來分割請求權」（需公證人認證）

• 銀行潛規則：銀行類型貸款成數附加條件公股行庫0%只接受分別共有民營銀行最高50%需全體共有人連帶保證

案例：
某地主用公同共有土地向民營銀行貸款300萬，但3年後1名共有人過世，銀行立即要求提前還款。

• 法律意義：全體共有人「共同持有全部權利」，非指個人擁有100%
• 常見誤解：
  誤以為「自己可單獨賣地」，實務上曾有人偽造文書被判刑

• 黃金時間表：階段時間後果繼承開始6個月內可辦理公同共有繼承登記逾期未辦1年以上按年加徵1%罰鍰（最高15%）超過15年列冊管理移請國產署標售

罰鍰計算機：

罰鍰 = 土地申報地價 × 面積 × 逾期年數 × 1%  

（例：500萬×1%×5年=25萬）

步驟1：準備文件

1. 被繼承人除戶謄本
2. 全體繼承人戶籍謄本
3. 繼承系統表（需蓋印鑑章）
4. 遺產稅完稅證明

步驟2：填寫申請書

□ 登記原因：繼承  

□ 登記類別：公同共有  

□ 權利範圍：全部（1分之1）  

步驟3：地政送件

• 規費：1,000元/筆
• 處理時間：約7個工作天

• 成功率提升技巧：
  1. 聘請中立第三方（如律師、代書）主持協商
  2. 提出「換地方案」或「價金補償」

• 法院最愛採用的3種分割方式：
  1. 原物分配（按持分劃分界線）
  2. 變價分配（拍賣後分錢）
  3. 部分原物+部分金錢

勝訴關鍵：提出「經濟效益最大化」的分割計畫書

• 操作模式：

優勢：避免糾紛，專業機構處理出租、開發事宜 

共有土地買賣，常因共有人數眾多，且對土地出售價格意見不一， 致無法有效整合，或共有人發生繼承事實，但繼承人未辦理繼承登記等原因，以致共有土地無法順利完成買賣，納稅人常抱怨持有共有土地只有繳稅的份，而上述之因素常造成有心想買共有土地來開發利用者，卻無法如願 。

壹、因共有土地長期無法有效買賣，造成土地資源無法有效使用阻礙經濟發展，所以為解決共有土地買賣的困境，因應社會經濟發展之需要，自立法院 於 64 年 7 月 20 日 修正通過土地法第 34 條之 1 使買賣共有土地無須取得全體共有人之同意，以前無法處理之共有土地， 始有解決方式。現納稅人利用土地法 第 34 條之 1 申報土地增值稅案件日益增加，兹就共有土地發生的原因、類型及如何申報買賣共有土地等相關問題應如何處理作一一解析。

貳、現況說明

一、共有 土地的定義：土地之所有權人有數個權利主體就稱為共有。共有又因各共有人有無明確之應有部分，而區分為分別共有及公同共有兩種 。

二、共有 土地形成的原因：一般而言，分為自然形成及人為形成兩種：自然形成係因發生繼承關係或成立祭祀公業等原因而形成共有關係。人為形成則因買賣或法律契約等原因而形成。

三、共有土地的種類：

（一）分別共有：數人對於人對於同一土地土地共同享有所有權而各共同享有所有權而各有其應有其應有部分〈實務上稱為持分〉者，稱為分別共有。

（二）公同共有 : 其形成方式有三：

1.未辦繼承登記依繼承人數而形成公同共有。

2.祭祀公業以男性共有人數而形成公同共有。

3.依法律或契約規定，而形成一公同關係之數人，基於公同關係而共有一物者。

公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分，換言之，其所有權持分並未特別標示。如神明會、寺廟、祠堂等而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。