三七五租約地主補償費怎麼算?1/3 公告現值、施肥改良、佃農補償 2026 完整試算

「律師說終止三七五要付補償費,到底要付多少?1/3 公告現值是怎麼算?還要付地上物、施肥改良?」——這是地主收回耕地最焦慮的問題。**補償費通常是地主的最大支出**,也是佃農最關心的金額。本文以 2026 最新法規與實務,完整解析三七五租約補償的 5 大類計算、六都行情、實戰試算、節稅策略,讓你精準掌握補償金額,避免多付或被主張加碼。

三七五補償費的 5 大類組成

類別 1:地價補償費(主體,最大宗)

- 依《耕地三七五減租條例》第 17 條第 2 項。

- 計算基礎:耕地公告現值的 1/3。

- 俗稱「三分之一補償」。

類別 2:地上物補償

- 佃農在耕地上種植或設置的作物、設備。

- 計算基礎:現存價值(由估價師或地政機關評估)。

- 包含:果樹、灌溉設施、溫室、圍籬、農舍(若合法)。

類別 3:施肥改良費

- 佃農為改善耕地施肥、整地的費用。

- 計算基礎:剩餘未攤提價值。

- 實務上爭議多,佃農主張常偏高。

類別 4:優先購買權折讓(若佃農放棄)

- 佃農依條例第 15 條有優先購買權。

- 若佃農放棄購買,地主可酌予補償(非法定,協議性質)。

- 通常為成交價的 3-10%。

類別 5:其他協議補償

- 雙方和解時額外補貼(搬遷費、生活安置費等)。

- 非法定,取決於談判。

一般地主總補償金額

- 補償費常落在耕地公告現值的 30-50%之間。

- 其中 1/3 地價補償是核心,地上物與其他占 10-20%。

1/3 公告現值的精確計算

標準公式

```

地價補償費 = 耕地公告現值 × 1/3

```

公告現值查詢

- 管道 1:內政部不動產資訊平台(https://pip.moi.gov.tw)。

- 管道 2:各縣市地政事務所。

- 管道 3:向地政士申請謄本。

公告現值的特性

- 每年 1 月調整一次,所以補償費每年可能變動。

- 通常低於市價 50-60%(政府為保護佃農刻意壓低)。

- 農業區公告現值遠低於住宅區。

實例試算

案例 A:桃園觀音農地

- 耕地面積:3,000 ㎡(約 900 坪)

- 公告現值:每坪 1 萬元 × 900 坪 = 900 萬

- 1/3 補償:900 × 1/3 = 300 萬

案例 B:台中大甲農地

- 耕地面積:5,000 ㎡(約 1,500 坪)

- 公告現值:每坪 0.8 萬元 × 1,500 = 1,200 萬

- 1/3 補償:1,200 × 1/3 = 400 萬

案例 C:新北林口邊緣農地(已準備變更)

- 耕地面積:2,000 ㎡(約 600 坪)

- 公告現值:每坪 8 萬元 × 600 = 4,800 萬

- 1/3 補償:4,800 × 1/3 = 1,600 萬

觀察重點

- 都市邊緣農地(公告現值較高)補償費暴增。

- 傳統農業縣(如雲嘉南)補償費相對低。

地上物補償的實務操作

地上物的法律性質

- 是佃農的合法財產,終止租約時地主需購買或補償。

- 依《民法》第 431 條:承租人所增加之改良及有益費用,得請求償還。

地上物的 3 大類

類別 A:作物(果樹、竹林)

- 計算方式:依預期收益或移植費用。

- 常見單價:

- 龍眼樹、荔枝樹:2,000-5,000 元/棵。

- 檳榔樹:500-1,500 元/棵。

- 竹林:視規模,每公頃 5-15 萬。

類別 B:設施(灌溉、溫室、圍籬)

- 計算方式:現值折舊後。

- 常見單價:

- 灌溉水管線:5-20 萬/甲。

- 溫室:30-80 萬/個。

- 圍籬:500-2,000 元/公尺。

類別 C:合法農舍/工作間

- 計算方式:建物現值(查估)。

- 通常為建物公告現值的 70-90%。

地上物爭議的 5 大實戰重點

1. 佃農主張金額通常偏高,需專業估價師查估。

2. 農舍需區分合法與違法:違章不在補償範圍。

3. 種植時間需佃農自己證明:無證據則地主可否認。

4. 部分地上物可協議帶走:若佃農能搬走就不需補償。

5. 計算基準日:通常以終止租約時為準。

實例

- 桃園某案件:佃農主張地上物 250 萬。

- 估價師查估後:實際合理值 80 萬。

- 節省 170 萬。

施肥改良費的陷阱與實務

法律依據

《耕地三七五減租條例》第 17 條第 3 項:「承租人就承租耕地上之費用損害,及尚未收穫之作物,得請求補償。」

什麼算施肥改良?

- 有機質改良(長期施肥、堆肥)。

- 整地、排水、灌溉改善。

- 土壤酸鹼值改良。

計算爭議

- 佃農主張:投入 50-200 萬改良費。

- 地主反駁:微薄租金已反映這些。

- 實務判決:法院通常採取中間值。

2026 實務金額

- 每甲地 5-20 萬(視改良程度)。

- 例:3 甲地的施肥改良費約 15-60 萬。

地主如何合理議價?

1. 要求佃農舉證:保留肥料採購發票、施工紀錄。

2. 委任估價師評估:客觀數值反駁。

3. 考量攤提:5 年以上改良費已多數消耗。

4. 整合談判:與地價補償、地上物一起協商。

總補償費實戰試算(3 個六都案例)

案例 A:新北林口邊緣農地(已準備變更分區)

- 面積:2,000 ㎡ (600 坪)。

- 公告現值:4,800 萬。

- 地價補償:4,800 × 1/3 = 1,600 萬。

- 地上物:150 萬(含果樹、灌溉)。

- 施肥改良:30 萬。

- 總補償:1,780 萬。

- 地主取回後市價:1.2 億。

- 淨收益:約 1 億。

案例 B:桃園觀音純農業區

- 面積:6,000 ㎡ (1,800 坪)。

- 公告現值:1,800 萬。

- 地價補償:1,800 × 1/3 = 600 萬。

- 地上物:80 萬(稻作、竹林)。

- 施肥改良:25 萬。

- 總補償:705 萬。

- 地主取回後市價:2,000 萬(農業用地市場)。

- 淨收益:1,295 萬。

案例 C:台南後壁休閒農業區

- 面積:10,000 ㎡ (3,000 坪)。

- 公告現值:1,500 萬。

- 地價補償:1,500 × 1/3 = 500 萬。

- 地上物:60 萬(水稻、果樹)。

- 施肥改良:20 萬。

- 總補償:580 萬。

- 地主取回後市價:1,800 萬。

- 淨收益:1,220 萬。

觀察重點

- 都市邊緣農地 CP 值最高(公告現值與市價落差大)。

- 農業區補償費低,但市價也低。

- 關鍵:評估未來潛力,再決定是否收回。

地主節稅 3 大策略

策略 1:補償費列為「必要費用」扣抵所得

- 補償費是地主為取得完整土地所支付的必要費用。

- 未來出售該土地時,可列入取得成本扣抵。

- 減少土增稅、所得稅基礎。

實例

- 地主支付補償費 600 萬。

- 未來賣地價 3,000 萬。

- 土地取得成本由 100 萬(繼承原價)+ 600 萬(補償)= 700 萬。

- 漲價總數額從 2,900 萬 → 2,300 萬。

- 土增稅減少 20%+。

策略 2:分期支付,分年列支

- 與佃農協議補償費分 3-5 年支付。

- 每年列支為費用,平均稅負。

- 避免單年所得暴增進入高稅率級距。

策略 3:收回後自耕,享自耕農稅務優惠

- 若收回後實際自耕,享受:

- 免徵地價稅(農業區)。

- 免徵土增稅(部分情形)。

- 農業所得免繳所得稅。

- 但需符合自耕農資格。

寶璣建設稅務規劃

- 補償費協商前先做完整稅務試算。

- 依個人所得結構、家庭狀況、未來計畫量身規劃。

- 往往能節省 100-300 萬稅負。