有三七五租約的土地能買賣嗎?地主出售、買方承受、佃農優先購買權完整解析

「我家有三七五租約的農地想賣,有人要買嗎?會不會很難賣?」、「我看到一塊便宜的土地,可是有三七五租約,這樣能買嗎?」——這是寶璣建設最常接到的買賣諮詢。**有三七五租約的土地的確可以買賣**,但有嚴格的程序、必須尊重佃農的優先購買權,且行情通常比正常土地低 30-50%。本文完整解析:地主出售流程、買方承受責任、佃農優先購買權 15 天時效、2026 六都行情、實戰案例,讓你無論是賣方或買方都能做出正確決策。

法律上:有三七五租約的土地可以買賣嗎?

法律依據

可以買賣。依《民法》第 425 條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

簡稱「買賣不破租賃」,買方必須承受既存租約。

三七五租約的特殊性

依《耕地三七五減租條例》第 15 條:佃農有優先購買權。

- 地主欲出售時,需先通知佃農。

- 佃農15 天內可行使優先購買權。

- 未行使視為放棄,地主可賣給第三方。

買方承受的範圍

買方購入後:

1. 繼受租約:變成新的出租人。

2. 承受租金條件:原租約的 37.5%、租期、續約權等。

3. 承受佃農的權利:包括優先購買、補償請求等。

4. 不能單方變更條件:必須依三七五條例才能終止。

影響價格

由於買方承受重大責任:

- 收租微薄。

- 終止租約需支付補償費。

- 佃農權益受法律保護。

- 有三七五租約的土地通常折價 30-50%。

地主出售的 6 步驟 SOP

Step 1:評估土地真實市值

- 查詢公告現值與市價。

- 計算「完整土地市價 × 60-75%」為帶租約市價。

- 或委託寶璣建設免費書面報價。

Step 2:通知佃農優先購買權

- 以存證信函書面通知。

- 記載:買方姓名/公司、成交價、付款條件、過戶日期。

- 佃農需於收到後 15 天內書面表示是否承購。

Step 3:佃農回應處理

- 佃農承購:賣給佃農,雙方簽約。

- 佃農放棄:取得放棄聲明書,繼續與第三方成交。

- 佃農沉默超過 15 天:視同放棄,可繼續交易。

Step 4:正式簽約

- 買賣合約需載明:

- 土地標示、面積、持分。

- 「繼承既有三七五租約」條款。

- 付款條件、違約金。

- 稅費負擔。

- 買方確認已知租約存在,不得事後反悔。

Step 5:稅費試算

- 土增稅:依公告現值計算。

- 印花稅:成交金額 0.1%。

- 登記規費:成交金額的 0.1%。

- 若佃農為近親,可有贈與稅考量。

Step 6:過戶與交接

- 委任地政士送件地政事務所。

- 新地主繼受原租約身分。

- 通知鄉鎮市公所變更租約名義。

買方購買前的 7 大盡職調查

調查 1:租約真實性

- 要求地主提供租約正本或影本。

- 向鄉鎮市公所查詢租約登記。

- 確認:起租日、租期、租金、佃農身分。

調查 2:佃農現況

- 佃農是否仍在世?有無繼承人?

- 佃農是否實際耕作?

- 佃農與地主關係是否和諧(避免日後糾紛)。

調查 3:租金繳納紀錄

- 近 5 年租金是否按時繳納?

- 有無積欠?(可作為未來終止依據)

調查 4:土地使用分區

- 是否為農業用地?

- 是否已納入都市計畫或變更可能性?

- 是否為山坡地、水源地等受限土地?

調查 5:地上物狀況

- 佃農有無興建農舍、圍籬、其他設施?

- 現場拍照紀錄。

- 評估未來補償金可能範圍。

調查 6:優先購買權是否已通知

- 確認地主已完成佃農通知。

- 取得佃農放棄書或 15 天屆滿證明。

- 避免未來被佃農主張交易無效。

調查 7:法律糾紛歷史

- 有無訴訟紀錄?(向法院查詢)

- 有無擬終止租約的紀錄?

- 糾紛可能代表未來處理難度。

寶璣建設提供買方盡職調查服務,完整報告約 20-40 萬,通常能避免百萬級錯誤投資。

佃農優先購買權的精確操作

15 天時效精算

- 起算日:佃農實際收到通知之次日。

- 截止日:起算日 + 15 天。

- 逢假日:順延至下一工作日。

通知書 5 大必備要件

1. 出賣人姓名、身分證字號、地址。

2. 標的土地完整標示(地號、面積、持分)。

3. 買受人姓名、身分證字號/統編。

4. 成交價格與付款條件。

5. 明示「請於 15 天內書面表示」。

送達方式優先順序

1. 存證信函(最推薦,法律效力最強)。

2. 掛號信 + 回執。

3. 律師函。

4. 公證送達。

5. 公示送達(若找不到佃農)。

佃農不同回應的處理

- 書面承購:賣給佃農,走正常交易。

- 書面放棄:留存放棄書,安心賣給第三方。

- 沉默超過 15 天:視同放棄,可交易(保留通知證據)。

- 提出異議:評估有無正當理由,必要時訴訟確認。

實戰爭議

- 佃農主張未收到通知:地主需證明送達事實(存證信函回執)。

- 佃農先答應後反悔:依民法要求履約或解除訂金。

- 條件變動:若後續成交價低於通知價,需重新通知 15 天。

2026 六都有三七五土地的行情

桃園地區

- 觀音、新屋、大園:傳統三七五重鎮。

- 完整土地市價:每坪 15-30 萬。

- 帶三七五折價後:每坪 8-20 萬(折讓 30-40%)。

- 熱門收購者:寶璣、地方建商、農業投資客。

新北地區

- 三峽、淡水、林口邊緣:都市化帶動變更價值。

- 完整土地市價:每坪 20-55 萬。

- 帶三七五折價後:每坪 12-40 萬(折讓 25-30%)。

- 有變更可能性的土地價值更高。

台中地區

- 大甲、清水、外埔、后里:農業大鎮。

- 完整土地市價:每坪 8-20 萬。

- 帶三七五折價後:每坪 5-14 萬(折讓 30-40%)。

台南地區

- 後壁、柳營、下營:稻米故鄉。

- 完整土地市價:每坪 3-10 萬。

- 帶三七五折價後:每坪 2-7 萬(折讓 30-35%)。

高雄地區

- 旗山、美濃、大寮:多元農業。

- 完整土地市價:每坪 8-18 萬。

- 帶三七五折價後:每坪 5-12 萬(折讓 30-35%)。

宜蘭、雲林、嘉義、屏東

- 農業縣,市場冷清。

- 帶三七五折價:每坪 1-5 萬。

- 買家有限,主要是當地人或專業收購。

關鍵觀察

1. 都市邊緣農地行情最好(有變更潛力)。

2. 傳統農業區行情穩定但不突出。

3. 偏遠地區市場冷清,寶璣建設仍可評估。

地主最佳銷售策略

策略 1:先終止租約再賣(最高價)

- 優點:賣完整土地,價格接近市價。

- 缺點:需花 1-3 年 + 補償費 + 訴訟費。

- 適合:時間充裕、耕地有高潛力的地主。

策略 2:帶租約賣給專業收購公司(最快)

- 優點:快速變現,通常 2-4 週完成。

- 缺點:價格比完整土地低 30-50%。

- 適合:急需現金、不想處理法律程序的地主。

策略 3:賣給佃農(最和平)

- 優點:沒有糾紛,佃農熟悉土地。

- 缺點:佃農資金通常有限,價格較低。

- 適合:佃農有購買能力、雙方關係好。

策略 4:整合後賣給建商(最高報酬)

- 若周邊有多筆類似土地,聯合地主整合後集體賣。

- 優點:建商願付較高溢價。

- 缺點:協調困難,時程長。

- 適合:有整合能力、土地位於開發前線的地主。

寶璣建設的獨家方案

1. 直接收購:帶三七五租約土地,5 個工作天書面報價。

2. 協助終止後出售:提供律師地政士團隊,協助終止,後續賣完整土地。

3. 整合收購:聯合周邊地主整合後一次處分。

如何選擇?

寶璣初次諮詢免費,我們會依您的:

- 土地位置與潛力。

- 時間預算。

- 資金需求。

- 家庭狀況。

推薦最適策略。

買方最佳投資策略

策略 1:短期持有,等佃農放棄

- 適用:佃農年長無繼承者。

- 預期 5-10 年後佃農過世或放棄,可收回完整土地。

- 報酬率:100-300%(視取得價差)。

策略 2:帶租約賣給下一手

- 適用:純投資者。

- 低價買入後持有 1-3 年,市場漲後轉手。

- 報酬率:30-80%。

策略 3:自己協助終止租約

- 適用:熟悉法律、有時間的投資者。

- 低價買入後，主動走調解、訴訟程序終止租約。

- 報酬率:較高,但風險也較大。

策略 4:都市計畫變更前佈局

- 適用:有預判能力、能長期持有。

- 購買都市邊緣有變更潛力的農地。

- 等變更後價值暴增。

- 報酬率:200-500%,但等候時間長。

投資前的 3 大確認

1. 預算承擔:帶租約土地較難貸款,資金要充裕。

2. 時間忍受:至少準備 5-10 年持有。

3. 法律理解:自己處理難度高,建議有律師團隊。