兩岸陸配、外國人繼承台灣持分土地?跨境繼承+海基會驗證+稅務處理完整流程

「我爸爸過世,留下新北板橋的一塊持分土地,但我媽是大陸人(陸配)、我弟住美國,這土地我們怎麼繼承?」——這是寶璣建設每週都會接到的跨境繼承諮詢。**台灣不動產跨境繼承涉及 3 套法規**:兩岸人民關係條例、涉外民事法律適用法、稅務法規。加上海基會文書驗證、遺產稅申報、土地過戶四關卡,複雜度是一般繼承的 3 倍。本文完整解析跨境繼承的法律流程、稅務處理、實戰經驗。

跨境繼承台灣土地的 3 類情境

情境 1:陸配或大陸親屬繼承

- 適用《台灣地區與大陸地區人民關係條例》。

- 繼承總額上限每人 200 萬元台幣(條例 67 條)。

- 超過部分不能繼承,歸於其他合法繼承人或國庫。

- 不動產需繼承 3 年內變價,不能長期持有。

情境 2:外國籍繼承(非大陸)

- 適用《涉外民事法律適用法》第 58 條。

- 原則依被繼承人本國法,但不動產適用不動產所在地法(台灣)。

- 無總額上限,但需遵守外國人取得土地限制(《土地法》第 17、18、20 條)。

情境 3:港澳居民繼承

- 適用《香港澳門關係條例》第 38 條。

- 原則依台灣法辦理,無 200 萬上限。

- 但涉及外匯與跨境文件驗證。

重要提醒:三類情境適用法規不同,繼承人身分必須先查明,否則走錯法規全盤重來。寶璣建設律師實務經驗:身分釐清是第一步。

情境 1 詳解:大陸親屬繼承的 4 大限制

限制 1:總額上限 200 萬元

- 含不動產、存款、投資、保險等所有遺產合計。

- 超過 200 萬部分歸其他繼承人或充公。

- 例:被繼承人留 600 萬遺產,陸配繼承人最多拿 200 萬,其餘由其他繼承人分。

限制 2:不動產需變價繼承

- 《兩岸條例》第 67 條第 4 項:大陸親屬繼承不動產,須繼承人會同其他繼承人處分(即變價)。

- 不能長期持有該不動產。

- 期限:繼承開始 3 年內完成變價分配。

- 逾期未處分,由其他合法繼承人處分。

限制 3:聲明要件

- 繼承人應於被繼承人死亡 3 年內,以書面聲明繼承意願。

- 聲明書需向台灣法院提出(《兩岸條例》68 條)。

- 逾期視為拋棄繼承。

限制 4:配偶排除條款

- 在台陸配(已結婚來台並取得身分)不受 200 萬上限(依《兩岸條例》第 67 條第 5 項)。

- 關鍵分界:有無在台合法居留身分。

- 實務上需提供:依親居留證、長期居留證、或身分證。

4 關卡流程:從死亡到持分到手

關卡 1:文書驗證(最花時間)

- 大陸繼承人需準備:

- 繼承人本人身分證、戶口名簿。

- 與被繼承人之親屬關係證明(親屬關係公證書)。

- 大陸地區公證處出具。

- 公證後:

- 送大陸海峽兩岸關係協會(海協會)驗證。

- 再送台灣海峽交流基金會(海基會)認證。

- 全部時程:3-6 個月(視大陸省份效率)。

- 費用:公證費 + 快遞 + 海協會、海基會費用,約 1-3 萬元。

關卡 2:台灣法院聲明繼承

- 向被繼承人最後住所地法院聲明。

- 檢附:驗證完畢的親屬關係文件 + 被繼承人死亡證明 + 繼承系統表。

- 法院准許後,取得繼承確認裁定。

- 時程:2-4 個月。

關卡 3:遺產稅申報與繳納

- 向國稅局申報遺產稅(《遺產及贈與稅法》)。

- 2026 年免稅額:1,333 萬;超過部分 10-20% 累進。

- 跨境繼承人需提供 completely clear 的財產清冊。

- 稅款完納後,取得「遺產稅繳清證明」或「免稅證明」。

- 時程:1-3 個月。

關卡 4:土地過戶 & 處分

- 持繳稅證明向地政事務所辦理繼承登記。

- 若為大陸繼承人:直接進入變價程序(不是持有登記)。

- 變價方式:出售、協議給其他繼承人承購、法院裁判分割。

- 時程:變價 3-6 個月 + 過戶 1-2 個月。

總時程:1-2 年(從被繼承人死亡到大陸繼承人收到分額)

情境 2 詳解:外國人繼承的特殊處理

原則:依不動產所在地法(台灣法)

- 《涉外民事法律適用法》第 58 條:「繼承,依被繼承人死亡時之本國法。但依中華民國法律,中華民國人為繼承人時,應得其應得之部分。」

- 不動產繼承特別優先適用所在地法。

外國人取得台灣土地的 3 大限制

依《土地法》第 17 條,某些土地外國人不得取得:

1. 林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地。

2. 水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地。

3. 機密設施區域之土地。

繼承取得的特殊處理

- 《土地法》第 17 條第 2 項:因繼承取得前項土地者,應於取得之日起 3 年內出售予合法取得人。

- 逾期未出售:強制標售。

- 一般住宅用、商業用、工業用土地無限制。

平等互惠原則

- 《土地法》第 18 條:外國人在該國需同樣允許台灣人買地,才能在台灣取得土地。

- 美國、日本、加拿大、新加坡、馬來西亞等已建立互惠。

- 其他國家需個案申請內政部核准。

繼承實務要點

1. 先查被繼承人本國法:是否有特別規定。

2. 查土地類型:是否列入《土地法》17 條限制。

3. 查國籍互惠:是否需內政部特別核准。

4. 正常繼承流程(類似關卡 1-4)。

跨境繼承的 5 大實務難題

難題 1:文件往返太慢

- 大陸公證、海協會、海基會,加上國際快遞,動輒 3-6 個月。

- 加上翻譯、認證,效率更慢。

- 解法:提前規劃、同時並行,減少單線等待時間。

難題 2:繼承人間的跨境協商

- 幾個兄弟姐妹分別在台、中、美,無法同時面對面。

- 溝通時差、語言、文化差異大。

- 解法:委任同一律師事務所代表協調,統一窗口。

難題 3:稅負被多頭課稅

- 大陸繼承人可能在大陸也被課遺產稅。

- 美國籍繼承人可能被 IRS 課稅。

- 解法:查閱兩國稅務協定,避免重複課稅。

- 台美、台日等多國有避免雙重課稅協定。

難題 4:外匯管制

- 變賣土地後,錢要匯回大陸/美國等地。

- 大陸外匯管制嚴格,每人每年 5 萬美元上限。

- 解法:分期匯款、透過合法海外投資管道。

難題 5:持分土地的特殊問題

- 跨境繼承人 + 其他台灣共有人 + 變價要求 = 三重交錯。

- 其他共有人可能不配合。

- 解法:早期諮詢律師,規劃最適處分方案(如一次全筆處分、互相收購等)。

寶璣建設跨境繼承服務範圍

第一階段:諮詢與評估(免費)

- 身分釐清:哪類繼承人(陸配/大陸/港澳/外國)。

- 財產盤點:不動產、存款、投資全部清單。

- 法規適用:確認 200 萬限額是否適用。

- 策略規劃:變價 vs 互換 vs 信託。

第二階段:文書整合

- 協助大陸繼承人取得公證文書。

- 協助送海協會、海基會驗證。

- 律師翻譯與法律意見書。

第三階段:法院程序

- 代向台灣法院聲明繼承。

- 聲請繼承確認裁定。

- 處理其他繼承人異議(如有)。

第四階段:稅務申報

- 委任會計師或地政士辦理遺產稅。

- 試算各方案的稅負差異。

- 合法節稅建議。

第五階段:土地處分

- 繼承登記或變價處分。

- 買方尋找(若要出售)。

- 若為持分土地,寶璣可直接收購,省去跨境找買家的麻煩。

- 過戶、分款、結案。

服務特色

- 跨境案件已處理過 50+ 件。

- 熟悉大陸廣東、福建、上海等地公證處運作。

- 合作律師具涉外事務經驗。

- 初次諮詢完全免費,可帶相關資料到新北板橋辦公室或 LINE、電話諮詢。