地價稅與房屋稅完整指南 2026:自用優惠、減免申請、2.0 囤房稅、地主必知

「每年 5 月繳房屋稅、11 月繳地價稅,加起來數萬到數十萬怎麼省?」——**地價稅與房屋稅**是地主每年必繳的**持有稅**。**2024 年 7 月 1 日起施行房屋稅 2.0(囤房稅)**,多屋主稅率大幅提高至 **4.8%**,但自用住宅仍享 **1.2%** 優惠。地價稅自用住宅稅率 **0.2%** vs 一般 **1-5.5%**,差距達 **27 倍**!本文以《土地稅法》、《房屋稅條例》為核心,完整解析 2026 最新稅率、自用優惠、減免申請、六都比較,讓地主每年合法省稅數千到數萬元。

地價稅完整解析:稅率、計算、繳納

法律依據

《土地稅法》第 14 條以下。

地價稅基本計算

```

地價稅 = 課稅地價 × 稅率

```

其中:

- 課稅地價:申報地價(通常為公告地價的 80%)。

- 公告地價:每 2 年調整一次,由地方政府公告。

2026 稅率級距(一般用地)

依《土地稅法》第 16 條,累進稅率:

| 課稅地價級距 | 稅率 |

|---|---|

| 基本級距(累進起點地價)以下 | 10‰ (1%) |

| 5 倍以下 | 15‰ (1.5%) |

| 10 倍以下 | 25‰ (2.5%) |

| 15 倍以下 | 35‰ (3.5%) |

| 20 倍以下 | 45‰ (4.5%) |

| 超過 20 倍 | 55‰ (5.5%) |

累進起點地價(由各地方政府公告):

- 台北市 2024:800 萬。

- 新北市 2024:500 萬。

- 桃園市 2024:350 萬。

- 台中市 2024:300 萬。

特別稅率

1. 自用住宅用地:2‰ (0.2%)

- 最低稅率!

- vs 一般稅率差異最大 27.5 倍。

2. 公共設施保留地:6‰ (0.6%)

3. 勞工宿舍、工業用地:10‰ (1%)

4. 農業用地:10‰ (1%)(實際上多數可申請免徵)。

5. 公有土地供公用:免徵。

自用住宅地價稅優惠條件

依《土地稅法》第 9 條及第 17 條:

條件 1:產權條件

- 地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

- 已辦戶籍登記。

條件 2:使用條件

- 無出租、無營業使用。

條件 3:面積條件

- 都市土地 300 ㎡(約 90 坪)以內。

- 非都市土地 700 ㎡(約 211 坪)以內。

條件 4:戶數條件

- 本人 + 配偶 + 未成年子女僅能擁有 1 處享自用優惠。

- 2023 年子女 18 歲成年後,18 歲以上不受限。

節稅威力

案例:台北市土地公告地價 5,000 萬

一般稅率:

- 累進計算後,假設平均稅率 2%:100 萬/年。

自用住宅稅率 0.2%:

- 5,000 萬 × 0.2% = 10 萬/年。

節稅:90 萬/年!

長期持有累積:20 年 = 1,800 萬節稅!

地價稅的 2 個繳納日

- 每年 11 月 1 日-11 月 30 日繳納。

- 以當年 8 月 31 日為納稅義務基準日。

- 逾期加徵 1% 滯納金(每 3 日,最高 10%)。

申請自用住宅稅率的時機

- 原則:9 月 22 日前申請,當年享優惠。

- 逾期:次年才生效。

- 建議:戶籍登記後立即申請,避免錯過。

查詢與申請管道

查詢地價稅:

- 地方稅務局網站。

- 查詢憑證:自然人憑證、健保卡。

申請自用稅率:

- 線上:各地方稅務局申請系統。

- 臨櫃:土地所在地稅捐機關。

- 附身分證、權狀、戶籍謄本。

房屋稅 2.0 (囤房稅) 完整解析

法律依據

《房屋稅條例》(2024/7/1 修正施行)。

2.0 修法重點

重點 1:全國歸戶計算囤房稅

- 1.0 時代:各縣市個別計算(容易規避)。

- 2.0:全國歸戶,本人 + 配偶 + 未成年子女合計。

重點 2:稅率大幅提高

非自用住宅稅率:

- 1.0:1.5%-3.6%。

- 2.0:2%-4.8%。

重點 3:建商餘屋也加稅

- 建商待售房屋:2%-3.6%(新制)。

- 2 年以上未售:2.4%-4.8%。

重點 4:房屋評定現值調整

- 10 年未調者強制調整。

- 影響整體稅基。

2026 房屋稅率級距

一、自住房屋(本人/配偶/直系親屬)

| 條件 | 稅率 |

|---|---|

| 全國 3 戶以內自住 | 1.2% |

| 單一自住(優先條件) | 1.2% |

| 繼承取得共有房屋單獨自住 | 1.2% |

條件:

- 無出租、無營業。

- 本人/配偶/直系親屬設籍。

- 全國合計 3 戶以內。

二、非自住住家用

| 擁有戶數 | 稅率 |

|---|---|

| 2 戶內 | 2% |

| 3-4 戶 | 3.2% |

| 5-6 戶 | 3.8% |

| 7 戶以上 | 4.8% |

三、非住家用

| 用途 | 稅率 |

|---|---|

| 營業用 | 3% |

| 私人醫院、診所、自由職業 | 3% |

| 非營業用(如事務所) | 2% |

四、建商待售房屋

| 條件 | 稅率 |

|---|---|

| 2 年內 | 2%-3.6% |

| 超過 2 年 | 2.4%-4.8% |

房屋稅計算公式

```

房屋稅 = 房屋評定現值 × 稅率

```

房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 × 折舊 × 地段率。

實例試算

案例:5 屋主(非全為自住)

- 房屋 A(台北,自住):評定現值 300 萬。

- 房屋 B(新北,自住):200 萬。

- 房屋 C(台中,自住):150 萬。

- 房屋 D(出租):180 萬。

- 房屋 E(出租):120 萬。

2.0 前(1.0):

- 各縣市個別計算。

- 台北 1 戶自住:1.2%;新北 1 戶自住:1.2%;台中 1 戶自住:1.2%。

- 台北、新北、台中各自的非自住 1 戶:2.4%。

2.0 後:

- 全國歸戶:5 戶。

- 自住 3 戶(A、B、C):1.2%。

- 非自住 2 戶(D、E):2%(2 戶內級距)。

2.0 不利情形:

- 若多戶都非自住,稅率跳至 3.8%-4.8%。

- 對多屋投資客衝擊大。

自用房屋稅申請

條件同地價稅:

- 無出租、無營業。

- 設戶籍。

- 全國合計 3 戶內。

申請時間:

- 每年 3 月 22 日前申請,當年享優惠。

- 新購房屋:購屋後立即申請。

房屋稅的繳納

- 每年 5 月 1 日-5 月 31 日繳納。

- 以當年 2 月最後一日為基準。

- 逾期加 1% 滯納金(每 3 日,最高 10%)。

減免申請:11 大情形完整清單

地價稅減免

1. 自用住宅用地

- 稅率 0.2%(見前段)。

2. 農業用地

- 作農業使用 → 免徵地價稅(土地稅法 22 條)。

- 需有農業使用證明。

3. 公共設施保留地

- 未建築使用 → 免徵。

- 已建築 → 6‰。

4. 依法劃定之私有林地

- 減半徵收地價稅。

5. 受贈給公益團體的土地

- 在公益使用期間免徵。

6. 祠堂、寺廟、教堂

- 免徵。

7. 勞工宿舍、工業用地

- 1% 稅率。

8. 受災土地

- 當年度免徵或減半。

房屋稅減免

9. 私有房屋因地震、風災、水災、火災損毀

- 毀損 3 成以上 → 減半徵收;

- 毀損 5 成以上 → 免徵。

10. 私有房屋無償供政府使用

- 免徵房屋稅。

11. 私有房屋無償供立案社會救濟慈善公益事業使用

- 免徵。

申請流程

Step 1:確認符合條件

- 查法令、諮詢稅捐機關。

Step 2:準備文件

- 身分證、權狀。

- 戶籍謄本。

- 自住證明(戶籍、水電費單)。

- 農業使用證明(若為農地)。

- 災害證明(若受災)。

Step 3:向稅捐機關申請

- 地價稅:地方稅務局。

- 房屋稅:同一地方稅務局。

Step 4:審查與核定

- 通常 1-2 個月審查。

- 核定後溯及當年度適用(若及時申請)。

Step 5:年度自動適用

- 條件不變,不需每年重新申請。

- 條件變動(如搬遷、出租),需重新申報。

常見申請失敗原因

原因 1:戶籍不連續

- 中斷設籍 → 視為不符。

- 務必保持戶籍連續。

原因 2:有出租紀錄

- 即使短期出租 → 當年不符。

- 建議:出租前先知會稅捐機關。

原因 3:多戶自用申請

- 本人 + 配偶 + 未成年子女僅 1 戶(地價稅)或 3 戶(房屋稅)。

- 多屋家庭需選擇優先申請的房屋。

原因 4:面積超過

- 地價稅都市 300 ㎡、非都市 700 ㎡。

- 超過部分按一般稅率。

原因 5:資料不全

- 戶籍謄本、證明文件不齊全。

- 建議:臨櫃辦理,現場補件。

多屋主的節稅策略

核心挑戰

2024 年房屋稅 2.0 施行後,多屋主稅率大幅提高:

- 7 戶以上:4.8%。

- 3-4 戶:3.2%。

- 相比自住 1.2%,差距 4 倍。

8 大節稅策略

策略 1:集中自住

- 配偶、成年子女(2023 起)、直系親屬各設籍不同房屋。

- 最多享 3 戶自住 1.2% 優惠。

策略 2:善用直系親屬

- 父母、成年子女皆可設籍自住。

- 法律上視為「同家庭自住」(但需各自符合戶籍要件)。

策略 3:配偶分別擁有

- 夫妻名下分別持有 1 戶。

- 全國歸戶仍為同家庭(合計 2 戶),可能仍享較低稅率。

策略 4:贈與直系親屬

- 贈與房屋給成年子女。

- 子女自己設籍使用。

- 降低本戶數。

策略 5:出售多餘房屋

- 若持有超過 4-5 戶,稅率大幅增加。

- 評估是否出售 1-2 戶(考量房地合一稅)。

策略 6:改為農地/工業地

- 若持有土地用途可變更:

- 農業用地:1% 或免徵(若農用)。

- 工業用地:1%。

策略 7:出租給長輩/殘障者

- 依部分地方政府規定,出租給特定族群(長輩、殘障、受災戶)。

- 可能享非自住但特別優惠稅率。

策略 8:空屋改設備用戶

- 若有空屋,考慮公益使用(如社會福利團體短期借用)。

- 可能減免。

實戰案例:5 屋主的稅負優化

案例:劉先生持有 5 間房屋

- 房屋 A(台北信義區):評定 400 萬,劉先生自住。

- 房屋 B(新北板橋):200 萬,劉太太自住。

- 房屋 C(桃園):150 萬,空屋。

- 房屋 D(台中):180 萬,出租中。

- 房屋 E(高雄):120 萬,出租中。

原始稅負(未規劃):

- A:自住 1.2% × 400 = 4.8 萬。

- B:自住 1.2% × 200 = 2.4 萬。

- C、D、E:3 戶非自住 × 3.2% = C 4.8 + D 5.76 + E 3.84 = 14.4 萬。

- 總計 21.6 萬/年。

優化規劃:

優化 1:讓成年兒子設籍房屋 C(桃園)。

- C 變為自住 1.2% × 150 = 1.8 萬。

- 自住 3 戶(A、B、C)都享 1.2%。

- 非自住 2 戶(D、E)享 2% 稅率(戶數級距下降)。

- D:2% × 180 = 3.6 萬。

- E:2% × 120 = 2.4 萬。

- 新總計:4.8 + 2.4 + 1.8 + 3.6 + 2.4 = 15 萬/年。

節稅 6.6 萬/年!

優化 2(進階):考慮出售 E(高雄)

- 變為 4 戶,非自住 1 戶享 2%。

- 但考慮房地合一稅成本。

- 綜合評估是否划算。

寶璣服務

多屋主稅務健檢:

- 免費初步評估(1 週)。

- 全盤分析所有房屋稅負。

- 提出優化方案。

執行服務:

- 申請自用稅率。

- 戶籍規劃建議。

- 贈與規劃。

- 處分時機建議。

費用:

- 多屋主健檢:5-15 萬。

- 整體規劃 + 執行:15-50 萬。

- 節稅效益通常 10-30 萬/年,長期累積巨額。

六都地價稅與房屋稅負比較

公告地價差異

六都公告地價特色(2024 年基準):

| 都市 | 平均公告地價特性 |

|---|---|

| 台北市 | 全台最高,累進起點 800 萬 |

| 新北市 | 次高,都心與郊區差異大 |

| 桃園市 | 中等,航空城周邊快速上漲 |

| 台中市 | 中等,海線與都心差異 |

| 台南市 | 較低 |

| 高雄市 | 中等偏低 |

房屋評定現值差異

北高南低的基本格局:

- 同樣 30 坪住宅:

- 台北市評定:約 200-400 萬。

- 新北市:約 150-300 萬。

- 台中市:約 100-180 萬。

- 高雄市:約 80-150 萬。

六都實際稅負試算

案例:30 坪自住住宅(評定現值不同)

台北市:

- 房屋稅:評定 350 萬 × 1.2% = 4.2 萬。

- 地價稅(自用):土地 300 ㎡ × 公告地價 3,000 萬 × 0.2% = 6 萬。

- 年度持有稅:約 10 萬。

新北市:

- 房屋稅:評定 250 萬 × 1.2% = 3 萬。

- 地價稅(自用):2,000 萬 × 0.2% = 4 萬。

- 年度:7 萬。

桃園市:

- 房屋稅:評定 180 萬 × 1.2% = 2.16 萬。

- 地價稅(自用):1,200 萬 × 0.2% = 2.4 萬。

- 年度:約 4.6 萬。

台中市:

- 房屋稅:評定 150 萬 × 1.2% = 1.8 萬。

- 地價稅(自用):1,000 萬 × 0.2% = 2 萬。

- 年度:約 3.8 萬。

台南市 & 高雄市:

- 年度 2-3 萬。

投資客稅負(非自住)

台北市 3 戶都非自住:

- 房屋稅:3 × 350 萬 × 3.2% = 33.6 萬。

- 地價稅(一般):3 × 3,000 萬 × 累進約 2% = 180 萬。

- 年度:213.6 萬!

- 相比自住 1 戶 10 萬,多 200 萬!

2024 囤房稅 2.0 對六都的影響

最大衝擊者:

- 台北市:單價高,3 戶以上稅負暴增。

- 新北市:投資客多,受影響大。

衝擊較小者:

- 桃園、台中:自住比例高。

- 台南、高雄:多為本地自住,多屋者少。

節稅熱區

熱區 1:新北市自住

- 單屋自住 + 自用地價稅率。

- 年度 7 萬 vs 一般 25 萬。

熱區 2:桃園客家祖產保留農業使用

- 農業用地免徵地價稅。

- 農舍房屋稅可申請自用。

熱區 3:台中海線農地

- 農業免徵。

- 低度開發,評定現值低。

寶璣六都服務

- 熟悉各都特色。

- 免費初步試算。

- 專業優化。

年度持有稅的 10 個常見疑問

疑問 1:我擁有 2 間房,都能申請自用嗎?

- 地價稅:本人 + 配偶 + 未成年子女合計 1 處享自用。

- 房屋稅 2.0:全國 3 戶以內享自用。

- 房屋稅比地價稅寬鬆。

疑問 2:我把房子給我爸媽住,算自用嗎?

- 可以,若您爸媽設戶籍於該地,可申請自用稅率。

- 房屋稅:直系親屬設籍即可。

- 地價稅:直系親屬設籍 + 土地所有權人同意。

疑問 3:老公房子我搬進去住,要不要改戶籍?

- 建議改。

- 若您設籍,申請自用更有保障。

- 若只有老公 1 人設籍也可(他是所有權人)。

疑問 4:空屋要不要申請自用?

- 不能,無人設籍的空屋不符自用條件。

- 若希望享優惠,需有人設籍(直系親屬亦可)。

疑問 5:繼承的房子,稅率如何?

- 繼承不影響稅率認定。

- 繼承後若有人設籍自住,仍可申請自用。

- 公同共有房屋:有困難,可能無法設籍。

疑問 6:我把房子出租,會被罰嗎?

- 若您申報了自用稅率但出租 → 當年補繳差額。

- 發現故意隱瞞 → 追繳 + 罰鍰。

- 實務建議:出租前主動向稅捐機關更正。

疑問 7:房屋稅怎麼查詢?

- 地方稅務局網站:查繳紀錄。

- 5 月會收到紙本繳款書(或電子帳單)。

疑問 8:我錯過繳稅期限怎麼辦?

- 逾期加徵 1% 滯納金(每 3 日)。

- 最高 10%(30 日)。

- 30 日後仍未繳 → 移送強制執行。

- 建議:即使逾期,也盡快補繳,避免利息累積。

疑問 9:我不清楚自己可以省多少稅,怎麼辦?

- 寶璣免費試算(3 個工作天)。

- 提供房屋地址、權狀影本。

- 評估自用優惠、減免機會。

疑問 10:農地每年要繳多少稅?

- 若農業使用 + 有農業使用證明:免徵地價稅。

- 若無農業使用:一般稅率(依面積累進)。

- 強烈建議:農地保持農業使用,申請免徵證明。

寶璣持有稅服務總覽

免費服務:

- 線上試算。

- 多屋主健檢(初步)。

付費服務:

- 自用稅率申請代辦:3-8 萬。

- 減免申請:5-15 萬。

- 多屋主綜合規劃:15-50 萬。

- 爭議處理:10-30 萬。

長期價值:

- 每年節稅 5-50 萬(視規模)。

- 20 年累積 100-1,000 萬!

- 專業費用通常1 年內回本。