三七五租約糾紛處理全攻略:從調解到強制執行的完整指南

「我家三七五租約已經拖了 20 年,現在想要收回,要從哪裡開始?」這是每位三七五地主共同的疑問。三七五租約糾紛的處理,**不能直接上法院**,必須先走鄉鎮市公所調解、縣市政府調處,最後才是司法訴訟。這套「三階段」流程耗時長、流程複雜,但只要走對,成功率其實相當高。今天把每一階段的程序、時間、費用、實務要點,完整講清楚。

三七五糾紛處理的法定三階段

依《耕地三七五減租條例》第 26 條、第 27 條,以及《鄉鎮市調解條例》,三七五租約爭議必須依序走三個階段:

第一階段:鄉鎮市公所調解(強制前置程序)。

第二階段:縣市政府耕地租佃委員會調處。

第三階段:法院訴訟。

跳過前一階段直接走下一階段,法院會退件。這是很多地主自己先跑法院、卻被退回來浪費時間的主因。

第一階段:鄉鎮市公所調解

這是入口,所有三七五租約糾紛的起點。

程序:

1. 地主或承租人向土地所在地的鄉鎮市區公所提出書面申請(備齊土地登記謄本、租約登記文件、爭議事由說明)。

2. 公所排定調解期日(通常 30-60 天內),雙方出席。

3. 調解委員會(通常由農會、公所代表、地方仕紳組成)聽取雙方意見,提出建議。

4. 若雙方同意達成調解,製作調解書,送法院核定後效力同法院判決。

5. 若一方不同意,調解不成立,出具「調解不成立證明書」。

時間:3-6 個月。

費用:免費。

實務提醒:調解階段態度要溫和,證據要齊全。若地主方態度強硬、佃農方反彈,往往一次就破局,後續處理會更費力。

第二階段:縣市政府耕地租佃委員會調處

若第一階段調解不成立,拿著「調解不成立證明書」到縣市政府。

程序:

1. 向縣(市)政府耕地租佃委員會提出調處申請,附調解不成立證明。

2. 委員會排定調處期日,雙方出席。

3. 委員會由縣(市)政府代表、農會、律師等組成,比公所調解更專業。

4. 調處委員會做出決議書。

5. 不服調處決議,必須在收到決議書後 20 天內向法院起訴,否則決議確定。

時間:3-6 個月。

費用:免費。

實務提醒:這階段決議常常對雙方都有拘束力,若沒在 20 天內起訴,等同接受決議。因此收到決議書後的 20 天是關鍵期,一定要密切掌握。

第三階段:法院訴訟

若對縣市政府調處決議不服,進入民事訴訟。

程序:

1. 20 天內向土地所在地的地方法院提起民事訴訟。

2. 一審審理期通常 6-12 個月。

3. 判決後可上訴至二審(高等法院),再 6-12 個月。

4. 金額超過 150 萬可再上訴至最高法院。

時間:一審到三審打完可能要 2-3 年。

費用:依訴訟標的金額計算,起訴時繳納約 1% 的裁判費。例如 1,000 萬的補償金爭議,要繳約 10 萬裁判費。律師費另計。

實務提醒:訴訟階段高度依賴證據品質。若第一、第二階段的證據已經完整,訴訟階段勝率較高;若前兩階段草率處理,訴訟會很辛苦。

強制執行階段:判決後怎麼收回土地?

即使法院判地主勝訴,佃農不願離場的情況很常見。這時就要走「強制執行」程序。

程序:

1. 判決確定後(對方未上訴或上訴駁回),取得「執行名義」。

2. 向法院民事執行處聲請強制執行,繳納約 8/1000 的執行費。

3. 法院派執行官到現場,強制命令佃農遷離。

4. 若佃農仍賴著不走,執行官可以動用警力強制遷出。

時間:從聲請到實際遷離約 3-6 個月。

費用:執行費約 8/1000(例如 1,000 萬標的約 8 萬)。

實務提醒:強制執行是最後手段,實務上很多案件在強制執行聲請後,佃農看到動真格,會主動協議離場。整個過程從第一階段到強制執行走完,累積時間 2-4 年是常態。