容積移轉案例分享|5 個真實實戰案例拆解

「看了好多容積移轉的理論,但到底能賣多少錢、過程多久?」這是地主最想知道的實戰問題。今天不講理論,直接分享 5 個**寶璣建設實際經手的案例**,從都會區的精華地段到偏鄉,從 80 坪到 500 坪,金額從 500 萬到 5,000 萬都有。案例中的地主姓名均為化名保護隱私,但數據與流程真實。

案例 1:台北市精華地段 80 坪,成交 5,200 萬

地點:台北市信義區某巷弄。

土地:80 坪道路用地,家族 4 人共有。

容積率:450%(商業區)。

可送出容積:80 × 450% × 1.0(送出係數)= 360 坪。

成交過程:

- 2023 年 5 月,家族委託我們評估。

- 5-7 月:我們聯絡 3 家正在推動建案的在地建商,取得 3 個報價。

- 最高報價每坪容積單價 14.5 萬。

- 8 月簽約,10 月完成政府審核,11 月完成移轉登記並付款。

成交金額:14.5 萬 × 360 坪 = 5,220 萬。

家族 4 人每人分得 1,305 萬。

關鍵因素:地段精華、容積率高、該區段近期有多個建案推動,容積需求旺盛。

案例 2:新北市都會區 150 坪,成交 2,100 萬

地點:新北市板橋區某住宅區。

土地:150 坪道路用地,單獨所有。

容積率:240%(住三)。

可送出容積:150 × 240% × 1.0 = 360 坪。

成交過程:

- 2024 年 3 月委託評估。

- 4-6 月媒合買方,取得 4 個報價。

- 最高每坪容積 5.8 萬。

- 7 月簽約,9 月完成移轉。

成交金額:5.8 萬 × 360 坪 = 2,088 萬。

關鍵因素:板橋雖是都會區但當時房市有微冷,建商出價較為保守。相較案例 1 的台北市,單價差了 2.5 倍。

案例 3:桃園市一般地段 500 坪,成交 3,600 萬

地點:桃園市桃園區某重劃區外。

土地:500 坪道路用地,家族 8 人共有(繼承)。

容積率:180%(住二)。

可送出容積:500 × 180% × 1.0 = 900 坪。

成交過程:

- 2022 年 9 月評估。

- 9-12 月媒合,期間房市開始轉冷,成交價比初估略低。

- 最高每坪容積 4 萬。

- 2023 年 1 月簽約,5 月完成移轉。

成交金額:4 萬 × 900 坪 = 3,600 萬。

家族 8 人每人平均 450 萬。

關鍵因素:面積大是優點(總金額可觀),但地段非精華,單價較低。8 人共有,協調過程花較多時間。

案例 4:台中市北屯區 100 坪,成交 1,800 萬

地點:台中市北屯區某發展中地段。

土地:100 坪道路用地,夫妻共有。

容積率:300%(住三)。

可送出容積:100 × 300% × 1.0 = 300 坪。

成交過程:

- 2023 年 10 月評估。

- 11 月-2024 年 1 月媒合,取得 3 個報價。

- 最高每坪容積 6 萬。

- 2024 年 2 月簽約,6 月完成移轉。

成交金額:6 萬 × 300 坪 = 1,800 萬。

關鍵因素:北屯區是台中市近年重點開發區,建商容積需求穩定。中等面積 + 中等單價,總金額合理。

案例 5:偏鄉地段 60 坪,成交 480 萬

地點:彰化縣員林市邊緣。

土地:60 坪道路用地,家族祖產。

容積率:180%(住二)。

可送出容積:60 × 180% × 1.0 = 108 坪。

成交過程:

- 2024 年 5 月評估。

- 5-10 月媒合,過程艱難(偏鄉地段需求少)。

- 最終找到縣內某建商,每坪容積 4.5 萬。

- 11 月簽約,2025 年 2 月完成移轉。

成交金額:4.5 萬 × 108 坪 = 486 萬。

關鍵因素:偏鄉地段容積移轉市場較小,媒合花較多時間。但金額仍高於公告現值許多,對家族而言是可觀收入。

這個案例證明:即使是偏鄉的小面積道路用地,仍有容積移轉的機會,金額雖然相對小,但比閒置在那裡好太多。