持分土地可以買賣嗎？
交易流程與優先購買權完整解析

「我手上有塊共有土地 1/4 持分，一直沒在用也沒收入，最近想賣掉。可以嗎？要怎麼賣？」、「我想買一塊持分土地當投資，要注意什麼？」持分土地的買賣在法律上完全合法，流程也有清楚的規範，但有幾個環節跟一般土地買賣不同——最重要的就是「優先購買權」的處理。本文一次拆解賣方、買方各自該注意的重點。

法律依據：持分土地買賣的基本規範

持分土地買賣的核心法條是《民法》第 819 條第 1 項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」這條文賦予每位分別共有人獨立買賣自己持分的權利，不需要其他共有人同意。

但為了保障其他共有人的權益，《土地法》第 34-1 條第 4 項給了其他共有人「優先購買權」——當某位共有人要賣持分給第三人時，其他共有人可以用相同條件優先購買。

賣方視角：持分土地出售的 5 步驟流程

步驟一：確認自己持分狀態

賣方要先做的功課：

• 調閱最新登記謄本，確認自己持分比例、其他共有人人數
• 確認土地是「分別共有」（可自由處分）而非「公同共有」（原則需全體同意）
• 確認自己持分沒有設定抵押、假扣押、信託等限制
• 評估土地的地段、分區、是否有佔用或爭議等

步驟二：與潛在買方談成交條件

找到潛在買方後，雙方會先就價格、付款方式、交付時間等條件進行協商。常見的買方類型有：其他共有人、相鄰地所有人、整合投資客、散戶投資人。不同買方的出價可能差很多，建議多方詢價。

步驟三：依土地法 34-1 條通知其他共有人

這是持分土地買賣最關鍵的一步。依法，賣方要書面通知其他共有人「我打算以 XX 條件賣給某人，你們有沒有要優先買？」通知內容要包括：

• 買賣標的（地號、應有部分）
• 買方姓名與基本資料
• 買賣價格、付款方式、交付時間等全部條件
• 15 日內回覆的期限提醒

通常以存證信函方式寄送，確保有法律上可證明的紀錄。其他共有人收到後有 15 日可以表態：要優先買、還是放棄優先權（不回覆也視為放棄）。

步驟四：簽約、繳稅、過戶

優先購買權期滿後，即可與原買方正式簽約。簽約後要處理的稅務和手續：

• 土地增值稅（賣方負擔）：由地方稅稽徵機關計算
• 契稅（買方負擔）：買方繳，約為公告現值的 6%
• 印花稅（雙方各負擔）：約為成交金額的千分之一
• 代書費、登記規費：通常買方或賣方負擔，視合約約定

步驟五：辦理所有權移轉登記

繳完稅後，地政士會協助送件辦理所有權移轉登記。完成登記後，新買方正式成為共有人之一。

買方視角：買持分土地要注意什麼？

站在買方角度，持分土地投資或使用要特別留意：

注意一：確認賣方的持分是「真實、可處分」的

買方應自行調閱（或要求賣方提供）最新登記謄本，確認：

• 賣方確實是登記上的共有人
• 該持分沒有被查封、假扣押、預告登記等限制
• 持分上沒有抵押權或其他他項權利（若有，要特別處理）

注意二：確認其他共有人的優先購買權程序已完成

這是買方最容易被忽略的風險點。如果賣方沒有按規定通知其他共有人，或通知內容與實際成交條件不一致（例如「通知的是 300 萬、實際成交 250 萬」），其他共有人事後可以主張「優先承買」，買方可能被迫以相同條件轉讓給原共有人。

注意三：了解土地的實際使用狀況

持分土地不像完整土地那樣好管理，買方要實際到現場了解：

• 土地是否被其他共有人或外人佔用？
• 是否有既有租約、分管契約？
• 地上是否有未保存登記建物？
• 土地的實體位置、界線狀況是否清楚？

注意四：評估後續整合或處分的可能性

買持分很容易，但後續要「怎麼用」才是關鍵。問問自己：

• 打算長期持有還是短期轉售？
• 希望整合其他共有人的持分成完整產權嗎？
• 其他共有人的態度如何？有合作空間嗎？
• 土地所在地區未來有什麼發展規劃？

持分土地買賣，
賣方要依法通知，買方要把關流程。
少一步都可能變麻煩。

持分土地買賣常見 5 大問題

問題一：優先購買權通知該怎麼寄？要給誰？

實務上以存證信函寄送給所有其他共有人（一人一份）。若共有人住址變更或失聯，依法應寄到登記謄本上的戶籍地址。即使對方沒收到，只要有寄送紀錄，法律上通常仍視為已完成通知。

問題二：幾位共有人主張優先購買權怎麼辦？

如果多位共有人同時主張優先購買權，依土地法規定，他們要按應有部分比例分配受讓權。例如兩位共有人各持分 1/4 都要優先買，他們平分這個機會，各拿 1/2 的承買權。

問題三：賣給親屬或配偶也要通知其他共有人嗎？

依最高法院見解，賣給「配偶、直系血親、兄弟姊妹」這類最近親屬的情況，通常不觸發優先購買權。但賣給「表兄弟姊妹、遠親、公司」等非最近親屬，則要按一般程序通知。實務上為避免爭議，建議一律以書面通知其他共有人。

問題四：如果沒通知就成交，會怎麼樣？

後果有幾個：

• 對買賣契約本身：契約仍然有效（不違反優先購買權而無效）
• 對其他共有人：可主張「優先承買權」——要求把持分用相同條件轉讓給他
• 對買方：可能被迫退出交易，賣方要退款；若無法協商，可能對簿公堂
• 時效：其他共有人知悉後 2 個月內要主張，超過 10 年不能主張

問題五：買了持分後能直接用土地嗎？

法律上買方取得持分後，享有與其他共有人相同的使用權，依民法第 818 條按比例使用。但實際上要動土地（蓋房、出租、分管等）還是要依土地法 34-1 條多數決，不能單獨決定。所以「買持分就能自由使用」這個預期通常不成立。

賣持分土地，怎麼賣到好價格？

綜合實務經驗，給賣方的幾個建議：

1. 先評估市場行情：找 2-3 家專業團隊書面評估，了解合理成交區間。
2. 優先洽詢其他共有人：他們通常願意出最高價，因為可以整合產權。
3. 其次洽詢相鄰土地所有人：整合相鄰地可擴大使用價值，買方意願強。
4. 最後才找整合型投資客：出價相對低，但交易速度快。
5. 保持土地現狀良好：有佔用、糾紛、違建的土地會壓低價格。
6. 透過專業團隊協助：經驗豐富的團隊能幫你鎖定對的買方、談到對的價格。

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